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2. La altura libre mínima de la planta baja será la siguiente:
TIPO DE ORDENACION OTRA REFERENCIA ALTURA

Edif. según alineaciones vial. 3,70 m.

Edificación aislada. - planta baja abierta 3,00 m.

- planta baja cerrada 2,50 m.

Otros tipos de ordenación. 2,75 m.
En el tipo de ordenación según alineaciones de vial, la altura mínima del techo de la planta baja

respecto de la cota de referencia de la altura reguladora será de cuatro metros (4 m) para anchos de vial

de veinte metros (20 m) o más, y de tres metros setenta centímetros (3,70 m) para anchos menores de

veinte metros (20 m).

3. No se permite el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas según la modalidad de semisótano

y entresuelo.

4. En el tipo de ordenación según alineaciones de vial, se permiten los altillos en planta baja cuando

formen parte del local ubicado en dicha planta y no tengan acceso independiente desde el exterior,

debiéndose cumplir las siguientes condiciones:

a) los altillos se separarán un mínimo de tres metros (3 m) de la fachada del edificio;

b) la altura libre mínima, debajo y encima será de dos metros cincuenta centímetros (2,50 m); sin

embargo, si la parte superior se destina a depósito de materiales, la altura mínima se reduce en

dicha parte a dos metros diez centímetros (2,10 m);

c) el altillo no podrá prolongarse y ocupar el espacio libre interior de manzana;

d) la construcción de los altillos no supondrá distorsión en la composición estética de la fachada del edificio. Las soluciones de retranqueo de la planta baja por efecto de la construcción de

altillos se regirán por lo establecido en estas Normas respecto de los retranqueos de la edificación.

Los respectivos ayuntamientos podrán limitar o en su caso prohibir dicha solución en los

determinados ámbitos que constituyan un contexto histórico o traidicional;

e) los altillos no constituyen superficies de techo edificable independiente de la planta baja y no son atribuibles al cómputo de la edificabilidad que pueda ser ordenada mediante Estudios de Detalle.

5. En el tipo de ordenación de edificación aislada no se permiten las plantas altillo.

6. En los demás tipos de ordenación, las plantas altillo se podrán admitir cuando así lo determine

expresamente el Plan Especial o Estudio de Detalle, y en estos casos su superficie se incluirá en el

cómputo de la edificabilidad.
Art. 226. Planta sótano.

1. Las plantas sótanos en el tipo de ordenación según alineaciones del vial son las situadas debajo

de la planta baja, tengan o no aberturas, por causas de desniveles, en cualquiera de los frentes de la

edificación.

2. En los otros tipos de ordenación, la planta sótano es toda planta enterrada o semienterrada,

siempre que su techo esté a menos de un metro por encima del suelo exterior definitivo. La parte de

planta semienterrada, cuyo techo sobresalga más de un metro por encima de este nivel, tendrá, en toda

esa parte, la consideración de planta baja.

En estos tipos de ordenación las plantas sótano, además de la condición anterior deben ajustarse a

las siguientes reglas según la situación en que se hallen:

a) la planta sótano situada dentro de la proyección del cuerpo del edificio que por su situación define como planta baja la situada inmediatamente por encima de ella, deberá tener su techo situado respecto de la cota natural del terreno con una variación absoluta de más-menos de un

metro.

b) Las plantas sótano situadas fuera de la proyección del edificio ocupando el espacio libre de

edificación dentro de los porcentajes de ocupación máxima de parcela, que resultan de desmontes,

excavaciones o nivelaciones, deberán tener su techo a menos de un metro del nivel del

suelo exterior definitivo, obtenido por manipulación del terreno natural con las limitaciones indicadas

en el artículo 255 de estas Normas.

3. En los sótanos no se permite el uso de la vivienda ni la ubicación de habitaciones en el uso

residencial y sanitario. Los sótanos, por debajo del primero, sólo podrán destinarse a aparcamientos,

instalaciones técnicas del edificio, cámaras acorazadas y similares. No obstante, podrán autorizarse

otros usos, distintos del de vivienda y del residencial, si se dota al local de medidas técnicas seguras

que cubran los riesgos de incendio, explosión y otros y el desalojo, con seguridad, de las personas en

estos eventos.

4. La altura libre de las plantas sótanos será al menos de dos metros veinte centímetros (2,20 m).

5. La iluminación y ventilación de plantas sótanos cuando se realicen con soluciones de patio inglés*

cualesquiera que sean sus dimensiones supondrá su consideración de planta baja a los efectos de

aplicación de la altura reguladora máxima y número de plantas y de contabilización en la superficie de

techo edificable.
Art. 227. Altura de las plantas piso.

La altura libre de las plantas piso no será inferior a dos metros y medio (2,50 m). La altura total,

incluido forjado, se reglamenta en cada zona.
Art. 228. Elementos técnicos de las instalaciones.

1. Los volúmenes correspondientes a los elementos técnicos de las instalaciones, definidos en

estas Normas, deberán preverse en el proyecto de edificación como composición arquitectónica conjunta

con todo el edificio.

2. Las dimensiones de los volúmenes correspondientes a estos elementos son función de las exigencias

técnicas de cada edificio o sistemas de instalación.
Art. 229. Cuerpos salientes.

1. Los cuerpos salientes habitables u ocupables, cerrados, semicerrados o abiertos, que sobresalen

de la línea de fachada o de la alineación del espacio libre interior de manzana, o de la alineación de la

edificación, cumplirán en todo caso, lo dispuesto en este artículo.

* Aquél ubicado bajo rasante de planta baja.

2. Son cuerpos salientes cerrados los miradores, tribunas y otros similares con todos sus lados con

cerramientos indesmontables. Son cuerpos salientes semicerrados los cuerpos volados que tengan

cerrado totalmente alguno de sus contornos laterales mediante cerramientos indesmontables y opacos,

como son las galerías y similares que reúnan estas características. Son cuerpos volados abiertos las

terrazas, los balcones y otros semejantes.

3. a) La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se computará a efectos de índice de

edificabilidad neto y de la superficie de techo edificable.

b) La misma regla se aplicará a los cuerpos salientes semicerrados. Sin embargo, a efectos del cálculo de la superficie de techo edificable, dejará de computarse la parte que esté abierta para todos sus lados, a partir de un plano paralelo a la línea de fachada.

c) Los cuerpos salientes abiertos no se computarán a efectos del cálculo de la superficie de

techo edificable. Se computarán a efectos de la ocupación máxima en planta baja y en el tipo de

ordenación de edificación aislada, además a los efectos de separaciones en los lindes de parcela.

4. En todos los tipos de ordenación se prohíben los cuerpos salientes en planta baja.

5. Se admiten con las excepciones o restricciones establecidas en las Normas aplicables a cada

zona, los cuerpos salientes, a partir de la primera planta.

6. Se entiende por plano límite lateral de vuelo el plano normal a la fachada que limita el vuelo de

todo tipo de cuerpos salientes en planta piso. Este plano límite de vuelo se sitúa a un metro de la

medianera.
Art. 230. Vuelo máximo de los cuerpos salientes.

El vuelo máximo de los cuerpos salientes, cerrados, semicerrados o abiertos, es el que se establece

en este artículo para los distintos tipos de ordenación.

I. Tipo de ordenación de edificación según alineaciones de vial:

1. En las zonas a las que corresponda este tipo de ordenación, salvo las de casco antiguo que

tienen normativa especial por consideraciones especiales, regirán las siguientes prescripciones: El vuelo

máximo, medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de ésta, no podrá exceder de

la décima parte el ancho del vial. Si por aplicación de esta regla resultare un vuelo superior a un metro y

medio (1,50 m), se aplicará esta medida como máximo vuelo. Si la edificación da frente a vías o tramos

de vías de distinta anchura, para cada uno de los cuerpos salientes se aplicará la regla de anchura

correspondiente a la vía o tramo de vía a que recae con el límite máximo de un metro y medio (1,50 m).

2. El vuelo máximo de los cuerpos salientes abiertos en el espacio libre interior de manzana no

podrá exceder de un veinteavo del diámetro de la circunferencia inscribible en el espacio libre interior de

manzana, con un vuelo máximo, en todo caso, de un metro y medio (1,50 m).

En el espacio libre interior de manzana no se permiten cuerpos salientes cerrados o semicerrados

que rebasen la profundidad edificable.

3. Los cuerpos salientes abiertos podrán ocupar en su totalidad la longitud de fachada. Los cerrados

y los semicerrados no podrán ocupar más de un tercio de dicha longitud. En uno y otro caso, los cuerpos vienen limitados en su distancia a la medianera mediante el plano límite lateral del vuelo, que se

sitúa a un metro de la medianera.

Cuando el vuelo de los cuerpos cerrados o semicerrados no sea superior a cuarenta y cinco centímetros

(45 cm) podrán ocupar más de un tercio de la longitud de fachada, siempre que no rebase la

superficie que le corresponderá en caso de máximo vuelo.

Il. Tipo de ordenación de edificación aislada:

1. En este tipo de ordenación, el vuelo de los cuerpos salientes, cerrados o semicerrados, viene

limitado por la superficie de techo edificable de la parcela. En los porcentajes de ocupación máxima y en

las separaciones a los lindes de parcela, se tendrán en cuenta los cerrados, los semicerrados y los

abiertos.

lll. Tipo de ordenación volumétrica específica:

1. Los cuerpos salientes, cerrados, semicerrados o abiertos, se limitarán a un vuelo máximo de un

décimo de la distancia entre alineaciones de edificación. Cuando por aplicación de esta regla resultare

un vuelo superior a un metro ochenta centímetros (1,80 m) se reducirá el vuelo a esta dimensión

máxima.

2. Se aplicará en este tipo de ordenación lo establecido para el tipo de ordenación de edificación

según alineaciones de vial en el apartado 3).
Art. 231. Elementos salientes.

1. Los elementos salientes, como son los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, marquesinas, parasoles

y otros similares fijos se limitarán en cuanto a su vuelo a lo dispuesto para los cuerpos salientes, con las

particularidades siguientes, aplicables en todos los tipos de ordenación.

a) Se admiten los elementos salientes en planta baja, de edificación que dé frente a la calle de más

de seis metros (6 m) de ancho, y siempre que no sobresalgan más de un cincuentavo del ancho

del vial, de una décima parte del ancho de la acera, y de cuarenta centímetros (0,40 m), cuando

afecten a menos de la quinta parte de la longitud de la fachada, o de quince centímetros (0,15 m)

si ocupan más de este quinto de fachada.

b) Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre

a altura inferior a los dos metros y medio (2,50 m) por encima de la rasante de la acera

y su vuelo no sea superior en ningún punto al ancho de la acera menos sesenta centímetros

(0,60 m), con un tope máximo de un metro y medio (1,50 m) cuando sean opacos y de tres (3 m)

cuando sean translúcidos.

c) Los aleros podrán volar del plano de fachada hasta un máximo de cuarenta y cinco centímetros

(0,45 m) para las calles de menos de veinte metros (20 m) y hasta un máximo de noventa centímetros

(0,90 m) para las calles de 20 o más metros.

2. Los elementos salientes no permanentes, como son los toldos, persianas, rótulos, anuncios y

similares, no se incluyen en el concepto de elementos reguladores en estas Normas. Regirá respecto de

los mismos, lo establecido en las Ordenanzas Municipales.
Art. 232. Ventilación e iluminación.

1. a) En los edificios de viviendas, los dormitorios y salas interiores no podrán autorizarse si no reciben ventilación e iluminación a través, al menos, de patios de luces. La ventilación e iluminación de otras dependencias distintas de las destinadas a dormitorios o estancias, y

las de las escaleras y piezas auxiliares interiores, podrán hacerse mediante patios de ventilación.

b) La ventilación e iluminación mediante medios técnicos, sin utilización de patios de luces o de

ventilación, se admitirá para dependencias y piezas auxiliares de las viviendas, no destinadas

a dormitorios y estancias, cuando se aseguren las condiciones higiénicas y esté autorizado por

las normas estatales y municipales sobre condiciones sanitarias e higiénicas de las viviendas.

c) La ventilación e iluminación de los locales de trabajo y estancia destinados a uso comercial y de oficinas podrán realizarse mediante elementos o medios técnicos de probada eficacia, que aseguren condiciones adecuadas de higiene.

d) El uso de los citados medios técnicos debe ser regulado por ordenanzas municipales de construcción.

2. Lo dispuesto en este artículo sobre patios y lo establecido en los artículos siguientes sobre patios de luces y de ventilación es aplicable también a las obras de ampliación, para adición de nuevas plantas.
Art. 233. Patios de luces.

1. Los patios de luces pueden ser interiores o mixtos. Son interiores los patios de luces que no se

abren a otros espacios libres o viales y son mixtos los abiertos a estos espacios.

2. La dimensión y superficie mínima obligatoria de los patios de luces interiores depende de su

altura. La dimensión del patio interior será tal que permita inscribir en su interior un círculo de diámetro

igual a un sexto de su altura, con un mínimo de tres metros (3 m) que no produzca en ningún punto de su

planta estrangulaciones de menos de dos metros (2 m) y que sus superficies mínimas obedezcan a la

tabla siguiente:

Altura del patio Superficie mínima

(núm. plantas piso) (m2)

1 10

2 10

3 12

4 14

5 16

6 18

7 20

más de 7 22
3. Los patios de luces mixtos, que son aquellos abiertos en alguna o algunas de sus caras o espacios

libres o vial, deberán respetar las distancias mínimas entre paredes fijadas por el diámetro del

círculo inscribible que dice el número anterior de este artículo. No serán aplicables, por el contrario, a

estos patios, las superficies mínimas fijadas en la tabla anterior.

Las paredes de los patios de luces mixtos se considerarán como fachadas a todos los efectos.
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