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7. Edificios con frente a parques y jardines.

a) Si los edificios dan frente a parques y jardines a través de un vial, la altura reguladora será función del ancho del vial o viales a que dé frente, salvo que el espacio de que se trate tenga el carácter de plaza, en cuyo caso tendrá el tratamiento previsto en el apartado anterior.

b) Si los edificios dan frente a parques y jardines sin intermedio de vial, la altura reguladora máxima

será la mayor de las correspondientes a los dos frentes de la misma manzana contiguos al

de que se trate, determinado el punto o puntos de referencia en forma análoga a lo establecido

con carácter general, tomando como rasante en la línea de fachada; la del parque o jardín

existente que se determine en el proyecto correspondiente.

8. Edificios con frente a través de vial, a suelo destinado a otros sistemas:

Cuando el solar, a través de su vial, dé frente a suelo destinado a otros sistemas, como ferrocarriles,

líneas de transporte de energía o gaseoductos, cauces de ríos, zonas marítimo-terrestres

u otras, la altura reguladora será la correspondiente a un ancho de vial doble del vial al que recae

el solar. Los mayores anchos por la existencia de aquellos sistemas, o de otros viales en su lado

opuesto, no se tendrán en cuenta, en ningún caso, a los efectos del cálculo de la altura reguladora.
Art. 241. Reglas sobre medianeras.

1. Cuando como consecuencia de diferentes alturas, retranqueos, profundidad edificable u otra

causa, puedan surgir medianeras al descubierto deberán acabarse con materiales de fachada u,

optativamente, retirarse la medida necesaria para permitir la aparición de aberturas como si de una

fachada se tratase.

2. Si la medianera que resultaría de la edificación de dos solares contiguos no es normal a la Iínea de

fachada, sólo podrán edificarse los solares cuando el ángulo formado por la medianera cuando la normal

de la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 25.

En los demás casos, para poder edificar deberán regularizarse los solares para que cumplan la

condición indicada. Los casos especiales, o que den lugar a linderos de parcela curvos o quebrados o

parcelas en ángulo, se resolverán aplicando los criterios técnicos que se contienen en este artículo.

Sin embargo, no será precisa la regularización de solares cuando se trate de parcelaciones

regulares que presenten un frente oblícuo consolidado tradicionalmente, así como en los casos

de solares situados entre dos contiguos edificados compuestos como mínimo de una planta baja

y un piso.
Art. 242. Profundidad edificable.

1. La profundidad edificable se delimita por la línea de fachada y la línea posterior de edificación.

2. La profundidad edificable resultará del trazado, en posición equidistante de los frentes de la vía

pública, de una figura semejante a la de la manzana y cuya superficie equivalga, como mínimo, en la

zona de casco antiguo subzona 1, al 40 por 100 de la superficie total; y, en las de densificación urbana,

al 30 por 100 de dicha superficie.

En ningún caso la profundidad edificable superará la de treinta metros (30 m), que se considerará

máxima.

La figura interior que cumpla la anterior condición de superficie deberá cumplir a su vez,

entre alineaciones interiores de la edificación, las separaciones mínimas que a continuación se

fijan de acuerdo con el diámetro de la máxima circunferencia inscribible. La dimensión del diámetro, función del mayor número tope de plantas de una cualquiera de las fachadas del espacio

libre interior de manzana en las que deba comprobarse el cumplimiento de la separación mínima,

será la siguiente:
Número tope de plantas Hasta PB + 3P Más de

PB + 2P y PB + 4P PB + 4P
Diámetro mínimo (en metros) 6 12 20
El cumplimiento de la distancia mínima entre fachadas interiores, cuando con la aplicación del

criterio de superficie no se alcanzaran, se obtendrá por disminución de la superficie edificable

inicialmente obtenida, hasta que la traslación paralelamente a sí mismas de todas las caras del

espacio libre interior de la manzana entre las que no se cumpliera tal exigencia, permita la inscripción.

Cuando dos caras del espacio libre interior formen ángulo menor de 60 grados aunque el ángulo

esté truncado, la inscripción de la circunferencia anteriormente citada deberá cumplirse situando el

centro en el punto de la bisectriz que diste del vértice (real o virtual) dos veces el diámetro de la circunferencia

que le correspondiere. Si no pudiera inscribirse la circunferencia trazada con este centro y

diámetro, las alineaciones que lo impidan se trasladarán paralelamente en toda su longitud para que,

manteniéndose inmóvil el centro de la circunferencia, ello suceda.

Los ángulos agudos menores de cuarenta y cinco grados (45) deberán truncarse de modo que

resulte una línea de fachada no menor de seis metros (6 m).

3. Para los casos de manzanas irregulares y con alineaciones con encuentros agudos o de parcelación

no ortogonal y otros similares, la línea límite de la profundidad edificable podrá situarse de forma no

paralela a la línea de fachada, siempre que no resulte mayor superficie edificable en planta baja. Para la

determinación de esta alineación se elaborará, en todo caso, y con referencia a toda la manzana, un

Estudio de Detalle.

Igualmente, se requerirá la elaboración de Estudios de Detalle para la fijación o variación de la

profundidad edificable resultante de aplicar un porcentual de ocupación sobre la superficie de la

manzana cuando se deban resolver problemas de alineaciones de vial o de edificación debidas a las

modificaciones introducidas por este Plan o se pretenda lograr una mejor integración de la edificación

con las características históricas o tradicionales del sector.

La profundidad edificable así definida no supondrá en ningún caso incremento de la edificabilidad

prevista para la zona.

4. En las manzanas sensiblemente rectangulares, las profundidades edificables, calculadas conforme

al procedimiento citado, podrán incrementarse dos metros (2 m), cuando a través del Plan

Especial de Reforma Interior se restrinja el número tope de plantas en la edificación con frente a las

alineaciones de menor dimensión, y en la parte de éstas que no formen esquina o chaflán, a una

planta baja y una planta piso. Todo ello de manera que, aún sin agotar la altura reguladora máxima

que le correspondería, permita abrir la manzana por encima de esta primera planta.

5. Cuando, cumplidas las condiciones del apartado 2, resulten en alguna alineación edificaciones

con una profundidad edificable inferior a once metros (11 m), se tomará esta dimensión como la profundidad

edificable, siempre que sea posible inscribir una circunferencia de ocho metros (8 m) de diámetro.

Cuando por razones de las dimensiones de la manzana ni siquiera fuera posible cumplir la última condición,

el conjunto de las parcelas cuyo ancho total entre alineciones de vialidad opuestas fuese inferior a

treinta metros (30 m) será totalmente edificable.

6. Para aquellas manzanas en esta situación que superen la dimensión de treinta metros (30 m), la

profundidad edificable será de once metros (11 m).

7. En aquellas manzanas que cuentan con espacio libre interior pero que, por su forma, tengan

parte totalmente edificable comprendida entre frentes o alineaciones de vial opuestos con profundidad

que rebase los treinta metros (30 m), el espacio libre interior se ampliará mediante una prolongación

que permita inscribir un círculo de ocho metros (8 m) de diámetro situado en la bisectriz del

ángulo formado por las alineaciones opuestas, hasta alcanzar el punto en que la distancia entre

dichas alineaciones es de treinta metros (30 m), a partir del cual el resto será totalmente edificable.

Esta prolongación del espacio libre, que será edificable en planta baja, tendrá la consideración

de ampliación del espacio libre interior a efectos de composición y ventilación de las viviendas,

y su superficie será computable a efectos del cálculo del 12 por 100 de superficie de patios

(art. 235).*

8. a) Las porciones de parcela que excedieran de la profundidad edificable formarán parte del «espacio

libre interior de manzana». No serán edificables por encima de la planta baja, aunque les

correspondiera por otra alineación de vialidad. Igual consideración tendrán y a la misma restricción

se sujetarán las porciones de solar comprendidas entre el límite posterior de los solares

que no alcancen la profundidad edificable y el límite del espacio libre interior de manzana.

El solar que no alcance la profundidad edificable no podrá construirse si su profundidad promedio

es inferior a ocho metros (8 m).

b) Las porciones de solar comprendidas dentro de la profundidad edificable que sólo resul tan edificables en planta baja por aplicación de las reglas del apartado anterior, tendrán la consideración de ampliación del espacio libre interior de manzana cuando su anchura mínima medida en cualquier punto sea igual o superior a ocho metros (8 m); cuando no alcancen tal dimensión, dichos espacios podrán considerarse como patios mixtos de luces o ventilación siempre que sus dimensiones alcancen como mínimo las señaladas en los artículos 233 y 234.

9. La profundidad edificable no vendrá modificada por la existencia de pasajes, ni por inclusión en el

espacio libre interior de manzana, o en algunas de las parcelas con frente a vía pública, de suelo público

destinado a jardín, parque, dotaciones, equipamientos o verde privado protegido. En este caso el cálculo

de la profundidad edificable se hará en la forma establecida por estas Normas, como si dichas parcelas

fueran edificables para usos privados.

* Resolución Conseller 3 julio 1989. Este apartado se ha de interpretar de acuerdo con lo que dispone el anexo IV de las Ordenanzas Metropolitanas de Edificación.

10. a) La profundidad edificable en cada parcela sólo podrá ser sobrepasada con cuerpos salientes

abiertos y con elementos salientes.

b) En ninguno de los casos previstos en los epígrafes 6, 7 y 8b) será posible construir cuerpos salientes sobre el espacio libre interior de manzana, ni siquiera los abiertos.

11. En los casos de retranqueo de todo el frente de alineación de una manzana, previsto en el

artículo 244.a), cuando el espacio de retranqueo sea cedido al municipio mediante la aprobación de

un Estudio de Detalle referido a toda la manzana podrá fijarse para el frente retranqueado una profundidad

edificable distinta a la establecida para el resto de la manzana, siempre que se cumplan

las distancias mínimas entre fachadas interiores con relación a la altura de las edificaciones que se

señalan en el apartado 2 de este artículo, con un mínimo de ocho metros (8 m). En ningún caso esta

variación de la profundidad edificable podrá suponer mayor edificabilidad de la que correspondería

caso de no realizarse el retranqueo.

12. Los pasajes situados en espacio interior de manzana podrán edificarse a una altura reguladora

de siete metros ochenta centímetros (7,80 m) o, como máximo de PB + 1 P planta piso, retirada la

edificación de la alineación del pasaje, la distancia normal del jardín o del patio de cada pasaje. La

profundidad máxima edificable será de doce metros (12 m), siempre que no rebase la mitad de la

distancia que media entre la alineación de la edificación del pasaje y la alineación del respectivo

espacio libre interior de manzana. Las parcelas emplazadas en los encuentros del pasaje con

alineaciones de la manzana sujetarán su edificación a las condiciones de edificación del pasaje,

cuando en la reglamentación de éste expresamente se determine.
Art. 243. Espacio libre interior.

1. En las zonas en que se permita la ocupación con edificaciones del espacio libre interior de manzana,

cuyos límites tendrán la consideración de alineaciones, se sujetarán a las siguientes prescripciones:

a) La planta baja podrá sobrepasar la profundidad edificable en aquellas manzanas en que la superficie total del espacio libre interior no sea inferior a mil metros cuadrados (1.000 m2).

b) La planta sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela y deberá garantizarse el tratamiento ajardinado de su cubierta cuando el espacio interior de la manzana no sea edificable en planta baja.

c) La planta baja sobre el espacio interior de manzana no rebasará la altura libre que se señala en

la reglamentación de la zona correspondiente, y deberá cubrirse mediante azotea.

d) Con la finalidad de proteger y preservar los jardines o arbolado existentes, los respectivos ayuntamientos

podrán restringir las condiciones para la ocupación del espacio libre interior de manzana

que se señalan en este artículo, pudiendo en su caso prohibir total o parcialmente su

ocupación en planta baja o sótanos, promoviendo con tal fin la aprobación de los instrumentos

urbanísticos apropiados.

2. La edificación en el espacio libre interior de manzana sólo podrá extenderse, referido a la rasante

de una calle, hasta una profundidad igual a la mitad de la distancia entre la alineación interior de la

edificación de la parcela y la alineación interior opuesta de la manzana.

Esta profundidad límite deberá reducirse en los casos de desnivel entre fachadas opuestas de

la manzana de modo que la edificación en el espacio libre no rebase un plano ideal, trazado a

cuarenta y cinco grados (45) desde el límite de la profundidad edificable de la parcela opuesta a la

altura máxima correspondiente a la planta baja. Tampoco rebasará el plano trazado en igual forma

desde el límite de la profundidad edificable de las parcelas correspondientes a otros frentes de

manzana.

En los casos en que la parcela rebase la profundidad que dice el párrafo primero de este apartado

segundo, sin llegar a otra calle el resto de la parcela, no podrá edificarse, en planta baja, a mayor altura

de la que correspondería a un solar con frente a la alineación opuesta y que tuviera por longitud de

fachada el segmento interceptado en este frente, por dos perpendiculares al mismo, trazadas desde los

dos puntos extremos posteriores del solar real.
Art. 244. Retranqueos.

1. Las modalidades de retranqueo o alineaciones retranqueadas son:

a) retranqueo en todo el frente de alineación de la manzana;

b) retranqueo en la totalidad de las plantas del edificio;

c) retranqueo en plantas piso, y,

d) retranqueo en plantas piso junto a la medianera.

2. Las alineaciones retranqueadas de la modalidad a) se admitirán cuando el espacio que quede

libre como consecuencia del retranqueo se destine a ensanchamiento de la calle. Este suelo será de

cesión gratuita al Municipio, para destinarlo a ensanchamiento del vial, y las obras de urbanización

serán a cargo del propietario cedente. La altura reguladora máxima aplicable a las fincas

retranqueadas será la que corresponda al ancho del vial, incluido el ensanchamiento. El retranqueo

será uniforme en toda la alineación; deberá comprender todo el tramo de manzana entre calles, y la

profundidad edificable quedará disminuida en la profundidad del retranqueo. Se determinará la profundidad

partiendo de la alineación de vialidad, y no de la alineación retranqueada. De la altura

reguladora máxima consecuencia del ensanchamiento, sólo se beneficiará la finca retranqueada. En

los demás tramos de calle y en el frente opuesto a la retranqueada, aunque se edifique después del

retranqueo, la altura reguladora máxima se determinará atendiendo al ancho del vial anterior al

ensanchamiento. La licencia de edificación se otorgará condicionada a la cesión gratuita y a la

obligación de soportar los costos de la urbanización, incluso los del Proyecto de Urbanización.

La cesión se formalizará en documento administrativo, que facultará a la Administración para la

ocupación del terreno. Para asegurar la obligación de satisfacer los costos de la urbanización, el Ayuntamiento

podrá condicionar la efectividad de la licencia a la constitución de garantía real o personal

suficiente. A estos efectos, los Servicios Técnicos Municipales elaborarán un anteproyecto, integrado

por el plano o planos necesarios y una Memoria en que se incluirá una valoración aproximada de los

costes de la Urbanización.
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