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3. Las alineaciones retranqueadas de la modalidad b), esto es, en todas las plantas, y en parte

de un frente de manzana, se admiten, por regla general, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) que el retranqueo se extienda, al menos, una longitud de veinte metros. Cuando se trate de edificios

destinados a usos públicos o colectivos la longitud mínima es de catorce metros (14 m);

b) que el retranqueo se inicia a más de tres metros sesenta centímetros (3,60 m) de cada medianera;

c) que en su ejecución se diferencien claramente, el espacio de propiedad privada del de propiedad

pública.

Los retranqueos regulados en este apartado:

a) no dan lugar a la cesión gratuita y obligatoria del terreno afectado por el retranqueo;

b) no modifican la profundidad edificable. Ésta se medirá desde la alineación de vial o calle;

c) no dan lugar a aumentos de altura reguladora ni a compensación de volúmenes.

4. Los retranqueos de la modalidad c), esto es, en plantas piso sin retranqueo en planta baja, se

permiten cuando concurran los siguientes requisitos:

a) que los edificios proyectados tengan una fachada de más de veinte metros (20 m);

b) que el retranqueo se inicie a más de tres metros sesenta centímetros (3,60 m) de cada medianera;

c) que la separación entre paramentos opuestos cumpla las dimensiones mínimas establecidas para los patios de luces mixtos.

5. Los retranqueos de la modalidad d) no se admitirán más que por encima de la planta baja deberán

cumplirse las siguientes condiciones:

a) que sólo se efectúe en una de las medianeras de la parcela;

b) que se separe a todo lo largo de la medianera al menos tres metros sesenta centímetros (3,60 m);

c) que en el espacio libre interior de manzana pueda inscribirse una circunferencia de, al menos,

diez metros (10 m) de radio.

6. Además de las reglas anteriores, rigen en materia de retranqueos las siguientes:

a) en planta baja, se permiten fachadas porticadas formando soportales, de uso general, siempre

que la luz de paso entre pilares y fachada retranqueada, en toda la extensión de la fachada, sea

como mínimo de un metro ochenta centímetros (1,80 m) y altura libre mínima de tres metros

sesenta (3,60 m);

b) los propietarios de las fincas retranqueadas asumen los costes del tratamiento como fachada de las medianeras que quedan al descubierto, salvo que éstas se hubieran retranqueado a su vez. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este condicionamiento.
Art. 245. Ordenación de volúmenes.

1. Mediante Estudios de Detalle podrá preverse una ordenación de volúmenes edificables en los

casos siguientes:

a) que se refieran a una manzana completa;

b) que se refieran a una o varias parcelas que cumplan las condiciones que se establecen en el párrafo siguiente:

Condición 1.ª

Parcela mínima de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2).

Condición 2.ª

Parcela o parcelas que den frente a dos vías de más de treinta metros (30 m) formando chaflán,

esquina o acuerdo curvo, delimitados por las alineaciones vigentes o resultantes de la nueva edificación

o plazas de más de dos mil metros cuadrados (2.000 m2) y más de cuarenta metros (40 m) de ancho.

Condición 3.ª

Las parcelas con frente a dos o más vías deberán tener una longitud de fachada a cada frente de vía

pública superior a veinte metros (20 m) y, en casos de chaflán o acuerdo curvo, deberán tener una

longitud mínima de catorce metros (14 m) desde el punto de flexión o tangencia hasta la medianera

correspondiente, y su desarrollo total, sumado el de todos los frentes de vía pública, no podrá ser

inferior a cuarenta metros (40 m). Para las parcelas con frente a plazas, la longitud mínima de fachada

será de treinta metros (30 m).

Condición 4.ª

El espacio libre interior de manzana, existente o que resultare, deberá permitir la inscripción de una

circunferencia de más de quince metros (15 m) de radio.

Cuando conjuntamente con el Estudio de Detalle se elabore un proyecto arquitectónico que comprenda

toda la manzana, podrá prescindirse de esta condición.

2. Mediante el Estudio de Detalle podrá realizarse una compensación de volúmenes a través de

algunas de las modalidades siguientes:

a) con sujeción al índice de edificabilidad neta fijado en estas Normas para la zona de que se trate.

b) Mediante el Estudio de Detalle podrá realizarse una compensación de volúmenes a través de

algunas de las modalidades siguientes:

a) con sujeción al índice de edificabilidad neta fijado en estas Normas para la zona de que se trate.

b) Mediante la acumulación de la edificabilidad resultante de acumular el índice de edificabilidad

neto sobre el área de referencia, cuando una parte del suelo sea objeto de cesión al municipio

como espacio libre de uso y dominio público.

3. La ordenación de volúmenes y la compensación de volúmenes en los dos supuestos del número

anterior se ajustarán a las siguientes reglas:

a) respetará las prescripciones sobre:

- alineaciones de vialidad.

- medianeras

- cuerpos salientes

- elementos salientes

- patios de luces y ventilación;

b) podrá establecer soluciones distintas en cuanto a los otros parámetros del tipo de ordenación

que se regula en esta sección;

c) los cuerpos de edificación por encima de la altura reguladora establecida en estas Normas no

podrán ventilar a patios de luces;

d) el cuerpo de edificación que sobrepase la altura reguladora podrá ocupar por planta, según

tamaño de parcela, el porcentaje máximo de la superficie de parcela, situado dentro de la profundidad

edificable que se establece en el cuadro siguiente:

Superficie de parcela Porcentaje máximo de ocupación

entre 2.500 y 3.000 m2 60

hasta 4.000 m2 55

hasta 5.000 m2 50

hasta 6.000 m2 46

hasta 7.000 m2 42

hasta 8.000 m2 38

más de 8.000 m2 35
e) la altura de los cuerpos de edificación, por encima de la altura reguladora, vendrá limitada por

las condiciones fijadas para el tipo de ordenación volumétrica específica sobre: separación

entre edificaciones o cuerpos de edificación en relación con su altura y preservación de las

condiciones de intimidad, iluminación y asoleo sobre las edificaciones vecinas y espacio público

inmediato, en relación con las que se producirán por efecto de mantenerse las condiciones

de la zona en cuanto al ancho de vial y altura de las edificaciones.
Sección 3.ª

Normas aplicables al tipo de ordenación de edificación aislada.
Art. 246. Parámetros utilizados en este tipo de ordenación.

1. En la regulación de las condiciones de tipo de ordenación de edificación aislada, se consideran

condiciones básicas las siguientes:

a) el tipo de ordenación, que corresponde al definido en estas Normas en el que la edificación se

produce en relación con la propia parcela de forma aislada rodeada de espacios libres con

arreglo a una edificabilidad y ocupación máximas;

b) la edificabilidad máxima definida por aplicación de un índice de edificabilidad neto a la superficie

de la parcela dentro de un porcentaje de ocupación máximo;

c) la densidad máxima de viviendas que se define para cada zona;

d) la limitación de usos aplicables según la reglamentación zonal;

e) la condición de unifamiliar aislada en las subzonas que tengan tal condición.

2. Los parámetros propios del tipo de ordenación de edificación aislada son:

a) forma y tamaño de la parcela;

b) ocupación máxima de parcela;

c) altura reguladora máxima;

d) número máximo de plantas;

e) separaciones mínimas, y

f) edificaciones auxiliares.
Art. 247. Forma y tamaño de la parcela.

Se precisarán en el detalle de la reglamentación de cada zona. Sin embargo, en las áreas urbanas

consolidadas, parceladas y desarrolladas con arreglo al Plan Comarcal de 1953, a planes anteriores al

mismo a Planes Parciales que lo desarrollan, en las que no existe una correlación entre las condiciones

de edificación según las cuales se desarrollaron y las definidas por el Plan General Metropolitano, podrán

mediante la aprobación de Planes Especiales establecerse condiciones de edificación diferentes a

las establecidas con carácter general para la zona, siempre que no se vulneren las condiciones básicas

del tipo de ordenación aislada definida en el artículo anterior.
Art. 248. Desarrollo del volumen edificable.

1. El máximo volumen edificable permitido en cada parcela, incluidos los vuelos de cuerpos salientes

y de elementos salientes, podrá desarrollarse, según la zona, en una o varias edificaciones principales

y destinarse parte del volumen para edificaciones auxiliares.

2. Cuando en la regulación de la zona se fijan, en función del tamaño de la parcela, límites máximos

al número de unidades independientes de residencia o de viviendas o número máximo de unidades de

edificación independientes resultantes de las posibles distribuciones de la edificación de cada parcela,

deberán respetarse, aunque esto comporte que no pueda aprovecharse el techo máximo posible según

el índice de edificabilidad.
Art. 249. Ocupación máxima de parcela.

1. La ocupación máxima de parcela que podrá ser edificada es la establecida en las normas aplicables

en la zona. La ocupación se medirá por la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de todo

el volumen de la edificación incluidos los cuerpos salientes.

2. La ocupación del subsuelo en plantas sótanos resultantes de desmontes, nivelaciones, terraplenes

o excavaciones, se ajustará a los siguientes criterios:

a) En las subzonas unifamiliares la ocupación de las plantas sótano no podrá sobrepasar la máxima permitida de parcela y los sótanos no podrán invadir las fajas de separación a los lindes de la parcela excepto si se trata de la parte que sirva para dar acceso desde el exterior de la parcela siempre que dicha parte no exceda del 5 por 100 del suelo edificable total.

b) En las zonas plurifamiliares las plantas sótano podrán ocupar también hasta el 10 por 100 del

suelo edificable total siempre que se justifique tal solución en proyecto de acondicionamiento

como jardín del espacio libre.

3. Cuando, según la reglamentación de cada zona, se permitan las construcciones auxiliares, éstas

podrán ocupar parte de la superficie destinada a jardín pero sin invadir la faja de superficie libre adyacente

a las alineaciones oficiales salvo que se trate de sustitución de tierras desmontadas, en cuyo caso

se deberá acondicionar la cubierta como jardín.
Art. 250. Suelo libre de edificación.

1. Los terrenos que quedaren libres de edificación por aplicación de la regla sobre ocupación

máxima de parcela no podrán ser objeto, en superficie, de otro aprovechamiento que el correspondiente

a espacios libres al servicio de la edificación o edificaciones levantadas en la parcela o parcelas.

En ellos se admiten los elementos ornamentales compatibles con su carácter ajardinado. También

se admitirá la instalación de piscinas descubiertas y pistas deportivas que se regularán por las condiciones

establecidas para las construcciones auxiliares.

Estos elementos y sus instalaciones asociadas como: mástiles, redes de protección, trampolines o

similares tendrán una altura máxima que no superará en los lindes de la parcela la máxima permitida

para las cercas. En cuanto a las edificaciones auxiliares, éstas respetarán además las condiciones establecidas

en el artículo 253.

2. Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad de estos

espacios libres, con sujeción a los requisitos formales establecidos en estas Normas para los patios

mancomunados.

3. Los propietarios podrán ceder gratuitamente al Municipio estos suelos, lo que comportará

para el Municipio, el deber de su conservación con sujeción a las normas sobre jardines públicos,

siempre que el Municipio considere que concurren razones de interés público, social o comunitario;

en su defecto se podrá establecer una Entidad de Conservación para su mantenimiento.
Art. 251. Altura máxima y número de plantas.

1. La altura máxima de la edificación se determinará en cada punto a partir de la cota de piso de la

planta que tenga la consideración de planta baja.

En los casos en que, por razón de la pendiente del terreno, la edificación se desarrolle escalonadamente,

los volúmenes de edificación que se construyan sobre cada una de las plantas o partes de

planta que posean la consideración de planta baja se sujetarán a la altura máxima que corresponda por

razón de cada una de dichas partes, y la edificabilidad total no superará la que resultaría de edificar en

un terreno horizontal.

En ningún caso, las cotas de referencia de las plantas bajas podrán establecerse con una variación

absoluta de más-menos un metro en relación con la cota natural del terreno. Se tomará como punto de

referencia el centro de gravedad de la planta baja o parte de planta baja.

2. Los valores de las alturas máximas y el número tope de plantas se determinan en las normas de

cada zona. En ellas se distinguen dos valores, según que la edificación sea palafítica o no. En este tipo

de ordenación no se permite la construcción de altillos.

3. Por encima de la altura máxima, sólo se permitirá:

a) La cubierta definitiva del edificio, de pendiente inferior al treinta por ciento (30 por 100) y cuyo

arranque se sitúa sobre una línea horizontal que sea paralela a los paramentos exteriores de las

fachadas situadas a altura no superior a la máxima y cuyo vuelo no supere el máximo admitido

por los aleros.

En este tipo de ordenación el desván resultante no será habitable salvo en las viviendas

unifamiliares, en cuyo caso se computará su superficie a efectos de edificabilidad en toda la

parte que tenga una altura promedio no inferior a dos metros diez centímetros (2,10 m).

b) Las cámaras de aire y elementos de cobertura en los casos de azotea o cubierta planta, con altura total de sesenta centímetros (60 cm).

c) Las barandas hasta una altura máxima de un metro ochenta centímetros (1,80 m).

d) Los elementos técnicos de las instalaciones.

e) Los remates de la edificación de carácter exclusivamente decorativo.

4. Se tendrá en cuenta la posibilidad, admitida en algunas zonas, de construir plantas bajas palafíticas,

en cuyo caso no computará a efectos de edificabilidad, la parte de planta que se halle totalmente abierta.

Los volúmenes que interrumpan eventualmente la continuidad del espacio abierto tales como cuerpos

de escaleras, ascensores, volúmenes técnicos, espacios de conserjería, locales comerciales y similares,

computarán a efectos del cálculo de la superficie máxima del techo edificable. No se permitirá la

construcción de altillos.
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