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Art. 63. Zonas.

1. A los efectos de orientar el proceso de urbanización y el de edificación, el Plan General califica el

suelo urbano y el suelo urbanizable programado en «zonas», sin perjuicio del destinado a sistemas

generales y locales. Se entiende por «zona» la extensión de suelo, continua o discontinua» sometida a

un régimen uniforme. Cuando los objetivos urbanísticos lo han exigido, el Plan ha distinguido, dentro de

cada «zona», subzonas, para establecer una gradación en la edificabilidad» así como en suelo urbanizable,

tipos basados en la ordenación de la edificación.

2. La acción urbanística, mediante Programas de Actuación en suelo urbanizable no programado,

podrá justificar la aplicación de los conceptos de «zona» El Plan General, acorde con su función en esta

clase de suelo, no adopta a priori una calificación zonal.
Art. 64. Unidad de zona.

Se entiende por unidad de zona toda superficie homogéneamente calificada por este Plan General

y delimitada por suelos de distinta calificación urbanística e individualizada por una misma «área de

referencia».
Art. 65. Area de referencia de unidad de zona.

1. El área de referencia de unidad de zona es la superficie base para el cálculo de las cesiones de

suelo para sistemas por aplicación de los estándares urbanísticos de cada zona y para el cálculo del

techo edificable por aplicación del índice de edificabilidad bruta o zonal. Delimita también la superficie a

la que, una vez deducido el suelo destinado a sistemas locales, se aplica el índice de edificabilidad neto.

2. Delimitan el área de referencia de cualquier unidad de zona las líneas de separación fijadas en

los planos entre suelos de distinta calificación, excepto los viales de menos de treinta metros (30 m)

de ancho que no crean límites en los tramos cuyos frentes se hallan sometidos a una misma zonificación.

3. La superficie del área de referencia incluye todos los viales que no constituyen límite de tal unidad,

y hasta el eje en los tramos de vial que constituyen límite de tal unidad.

4. Cuando todo o parte del suelo de un vial se obtuviere por expropiación o por otro mecanismo

independiente del proceso urbanizador de la zona, el área de referencia no incluirá la citada porción de

vial.

5. El área de referencia de cada unidad de zona incluirá, y contabilizará a todos los efectos, Ias

superficies destinadas a zonas verdes y dotaciones que, vinculadas a los sectores de planeamiento,

figuran en los planos normativos de este Plan General.
Art. 66. Reglas para la precisión de los límites de las zonas.

1. La precisión de los límites de las zonas realizada en el Plan Especial o en el Plan Parcial deberá

respetar las siguientes reglas:

a) no alterará la superficie de la zona delimitada en los Planos b2 a escala 1: 5.000, en más de ocho por ciento de aumento o disminución, y

b) no alterará sustancialmente la forma de las unidades de zona.

2. Los límites determinados por un Plan Parcial y los precisados en este Plan General coincidentes

con alineaciones o límites de zonificación anteriores no podrán ser objeto de modificación.
Art. 67. Ajustes en los límites de las zonas.

1. La división del territorio en «zonas» y la delimitación de las mismas se realizarán en este Plan

General.

2. Los Planes Especiales o los Planes Parciales, en sus respectivos casos, podrán corregir los

límites de las «zonas» en los términos señalados en el artículo anterior cuando se trate de ajustes

debidos a:

a) las alineaciones o líneas de edificación actuales;

b) las características topográficas del terreno;

c) los límites de las propiedades, y

d) la existencia de arbolado, vegetación u otros elementos naturales o artificiales de interés que justifiquen la corrección.
Art. 68. Ambito de las condiciones de edificación de las zonas.

Las condiciones de edificación establecidas para las distintas «zonas» rigen para los edificios

u obras de nueva planta. Las obras de ampliación o reforma se ajustarán a lo dispuesto

en el artículo 222.
Art. 69. Tipos de ordenación de la edificación.

1. Los tipos de ordenación física de las zonas establecidos en este Plan General son los siguientes:

1) Edificación según alineaciones de vial. Corresponde a una edificación, entre medianeras, a lo

largo de las calles o viales, regida básicamente por la altura reguladora máxima en función del

ancho de la calle o vial y por la profundidad edificable.

2) Edificación aislada. Edificación aislada, establecida en atención a la forma y superficie de parcela

y regulada básicamente atendiendo a los siguientes factores: altura máxima, índice de

intensidad de edificación, porcentaje máximo de ocupación de parcela y distancias mínimas a

los lindes de la misma.

3) Composición de volúmenes o edificación volumétrica específica. Tipo de ordenación en el que

la edificación se determina mediante un coeficiente de edificabilidad zonal o neta. La concreción

para cada unidad de la edificación se precisará en el Plan Parcial, en el Plan Especial o, en

su caso, en el Estudio de Detalle, a través de la composición de volúmenes.

4) Edificación tridimensional. Modelo de ordenación en que se interrelacionan los espacios públicos

y privados, a distintos niveles y con diferentes destinos y usos. La determinación de este

tipo de ordenación se hace en el Plan Parcial o en el Plan Especial.
Art. 70. Carácter de los máximos de volumen.

1. Los parámetros de cada tipo de ordenación fijan, de forma conjunta e interdependientemente,

los máximos envolventes de los volúmenes de edificación que permiten estas Normas.

2. Los envolventes de volumen establecen unos límites que no pueden rebasarse y no son obligatorios

hasta sus valores máximos, tanto en las obras de nueva planta como en las de ampliación,

salvo en aquellos supuestos en que una norma específica imponga el deber de edificar hasta dichos

topes máximos.
Art. 71. Conceptos sobre edificabilidad.*

1. Los conceptos sobre edificabilidad expresados bajo los nombres de «índice de edificabilidad

zonal o bruta», «superficie de techo edificable», «envolvente máxima de edificación», «índice de

edificabilidad neta» e «índice de edificabilidad complementaria zonal», utilizados en estas Normas, son

los definidos a continuación.

2. Se entiende por índice de edificabilidad zonal o bruta el límite de edificabilidad, expresado en

m2t/m2s (metro cuadrado techo edificable/metro cuadrado suelo) del área de referencia de cada unidad

de zona.

3. La superficie de techo edificable es la suma de todas las superficies cubiertas, correspondientes

a las plantas, que, de conformidad con las normas sobre ordenación, tengan la consideración de bajas

y pisos.

Se computarán también para el cálculo de esta superficie las correspondientes a los cuerpos salientes

cerrados o semicerrados, las de las edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y las de las

edificaciones existentes que se conserven.

No se computarán las superficies de accesos públicos bajo pórticos y los soportales abiertos y las

superficies de techo para dotaciones públicas.

4. La envolvente máxima de edificación es la que resulta en función de los parámetros o constantes

en cada tipo de ordenación.

5. El índice de edificabilidad neta es la relación existente entre la superficie de techo edificable y la

máxima superficie de suelo para usos privados, una vez deducidos los suelos de cesión obligatoria en

cada zona, en suelo urbanizable.

6. El índice de edificabilidad complementario zonal es el límite máximo de edificabilidad, expresado

en metros cuadrados de techo por metros cuadrados de suelo (m2t/m2s), del área de referencia

de cada unidad de zona, que en algunas zonas se adiciona a la edificabilidad zonal para destinarla

exclusivamente a usos comerciales y de oficina. El techo resultante de esta edificabilidad podrá

concentrarse o distribuirse homogéneamente cuando sea deseable y de interés general destinar

una mayor superficie de techo a usos comerciales o de oficina. El exceso sobre la edificabilidad

complementaria deberá detraerse, o sustituirse en caso de edificaciones o usos ya existentes, de la

edificabilidad resultante de la aplicación del índice de edificabilidad zonal.
Art. 72. Tipos de ordenación aplicables en cada zona.

1. El tipo o tipos de ordenación aplicables en cada «zona» son los establecidos en las Normas específicas que regulan las zonas.

2. Los conceptos de las constantes o parámetros que determinan las características de la edificación y el modo de medir los mismos se regulan en el capítulo 2.º del Título IV de estas Normas.

3. En áreas determinadas cuyo carácter e identidad urbana sea interesante mantener podrán establecerse

mediante la aprobación de Planes Especiales, tipos de ordenación de la edificación derivados

* Ver Resoluciones del Conseller de Política Territorial i Obres Públiques

de 23 de julio de 1998 i 2 de febrero de 1999

o distintos de los previstos con carácter general en estas Normas, que resulten mejor adaptados a las

peculiaridades de las edificaciones y su entorno, y que permitan soluciones de mayor flexibilidad a las

necesidades de ordenación del sector.

Los Planes Especiales definirán las condiciones de edificación aplicables a dichos sectores que

podrán diferenciarse de las establecidas con carácter general para la zona, debiendo respetarse en todo

caso las siguientes condiciones que constituyen las condiciones básicas del planeamiento en la zona:

a) Tipo de ordenación de la edificación.

b) Edificabilidad máxima zonal.

c) Densidad máxima de viviendas.

d) Limitación de usos aplicables según la reglamentación de la zona.
Art. 73. Protección del medio ambiente.

La protección del medio ambiente y la conservación y protección de la naturaleza y del paisaje, en

el marco del planeamiento urbanístico a nivel general, se realizará mediante la preservación del suelo de

todo proceso de degradación a través de las adecuadas medidas limitativas o prohibitivas que excluyan

los usos que generen efectos perjudiciales.
Art. 74. Denegación de licencias motivada por la protección del medio ambiente.

1. La Administración municipal denegará la licencia que habilite para la edificación, instalación o

uso, cuando por las características de la actividad a desarrollar o por la disposición de la edificación y

de sus instalaciones, o por los efectos del o sobre el entorno, o sobre la trama urbana y la de servicios

de circulación, se puedan generar situaciones dañosas para el medio ambiente, como son las de contaminación

atmosférica, perturbaciones por ruidos y vibraciones, riesgo de explosiones e incendios, riesgos

mecánicos y similares, desfiguración de la perspectiva del paisaje o rotura de la armonía paisajística

o arquitectónica.

2. Los ayuntamientos o, en su caso, la Corporación Metropolitana reglamentarán los supuestos en

que, según el párrafo anterior, se generen situaciones dañosas para el medio ambiente.
Art. 75. Protección de los conjuntos histórico-artísticos y los elementos naturales y paisajísticos.

Los objetivos indicados en el epígrafe de este artículo se logran a través del respeto a todas las

normas locales, promulgadas, en su caso, por los Municipios, a nivel de Ordenanza y, además, por las

previsiones específicas contenidas en estas Normas acerca de la edificación y los usos y por la institución

del Catálogo regulado en el artículo 25 de la Ley del Suelo.
Art. 76. Condiciones que deben cumplir los jardines públicos.

Los jardines públicos, cuando se definan en Planes Especiales o Parciales, deben cumplir con carácter

preceptivo, en cuanto a porcentajes de concentración, dimensiones mínimas, medidas por el

radio de circunferencia inscribible en todo punto de su superficie, según zona y extensión de ésta, lo establecido en la siguiente.
TABLA

NIVELES MINlMOS DE CONCENTRACION DE ZONAS VERDES LOCALES

% Sobre total % Sobre área Tamaño radio Suelo destinado de referencia mínimo (m)

a jardín zona
Zona de Remodelación

privada (14a) 30 - 12

Zona de Desarrollo Urbano,

Intensidad 1 (19) 60 10 15

Zona de Desarrollo Urbano,

Intensidad 2 (20b)

TIPO I 70 8 15

TIPO ll 40 6 8

Zona Desarrollo Industrial (22b) 80 7 12

Zona de Renovación Urbana-

Rehabilitación (16) 40 2,5 10


Art. 77. Aplicación de las Normas del Título IV.

1. Las Ordenanzas reguladoras de la edificación y de los usos en suelo que se ordene mediante

Planes Parciales deberán ajustarse a las disposiciones comunes contenidas en el Capítulo 2.º del Título IV

de estas Normas. Cuando sea necesario establecer una reglamentación especial, deberá incorporarse a

la Memoria del Plan Parcial un estudio que justifique su necesidad o conveniencia.

2. Siempre que no establezcan otra cosa, las Normas comunes contenidas en el Título IV serán de aplicación al suelo urbanizable, programado o no programado, que mediante Planes Parciales o Programas de Actuación y Planes Especiales, se incorpore al urbano.
Capítulo 2.º

Régimen del suelo urbano
Art. 78. Suelo urbano

1. Este Plan General clasifica como suelo urbano el que por su situación dentro del casco urbano o

por su urbanización según ordenaciones anteriores o su inclusión legítima en áreas consolidadas por la

edificación, merece aquella calificación. La delimitación de este suelo se hace en los planos b-1, a

escala 1: 10.000.

2. En relación con la ordenación existente para el suelo urbano, este Plan:

a) modifica el planteamiento anterior, en cuanto a localización de sistemas generales, para atender,

especialmente, las mayores exigencias de espacios libres, red viaria y equipamientos, consecuencia

del desarrollo económico y social;

b) respeta las determinaciones sobre sistemas locales o complementarios de planes anteriores, según lo previsto en el artículo 167, con las modificaciones y perfeccionamientos que se grafían en los planos de ordenación;

c) mantiene las ordenaciones de volúmenes individualizadas a cada sector, provenientes de anteriores

Planes Parciales o de Ordenaciones de manzana, mediante la calificación de las mismas

como de zona sujeta a anterior renovación volumétrica específica;

d) establece una correlación entre la zonificación de 1953 y la del presente Plan, con las modificaciones

que, en cuanto a delimitación de zonas, se grafían en los planos de ordenación, y respecto

a régimen urbanístico resultan del Título IV de las presentes Normas, para cumplir el

objetivo de la revisión.
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