Pliego de prescripciones tecnicas que ha de regir la contratacion del servicio de mantenimiento del edificio e instalaciones en el instituto cajal de madrid




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5.4 – OPERACIONES A REALIZAR. FRECUENCIAS

5.4.1.- Mantenimiento preventivo y correctivo de las Instalaciones Eléctricas.
Se realizará SEMESTRALMENTE una revisión de mantenimiento, que contemplará como mínimo las labores que se citan más abajo. Una de dichas revisiones corresponderá a lo definido en los Reglamentos Electrotécnicos de Media o Baja Tensión o normativa que le afecte y tendrá la consideración de Inspección periódica y/o revisión anual de instalaciones eléctricas.
La empresa adjudicataria comunicará a la administración del Instituto el número, periodicidad y fecha de las operaciones. Se incluirán las operaciones de mantenimiento preventivo de los receptores de alumbrado.
ANUALMENTE será realizará una revisión a la totalidad de las instalaciones y cuadros generales y de distribución de baja tensión y se entregará un boletín o informe de reconocimiento, que refleje características de la instalación, anomalías, mejoras que presente la misma, así como un informe con aquellos aspectos que sean requeridos por parte del Instituto.
Sistema de Tierras:

ANUALMENTE se realizará la medida de la resistencia de puesta a tierra de todos los elementos de la instalación, con indicación de los valores obtenidos, comprobación de continuidad, conductores y conexiones.
Cuadros generales de distribución en B.T.:

ANUALMETNE se realizarán las siguientes operaciones:

- Limpieza de embarrados y aparataje de potencia.

- Comprobación del estado de cortacircuitos, verificando la presión y calibre.

- Revisión general de conexiones, carpintería metálica y fijaciones de elementos y embarrados y puesta a tierra.

- Termografía del mismo para comprobar falsos contactos, puntos de calentamiento, etc.
La empresa deberá confeccionar un libro Registro de Mantenimiento y Revisión de acuerdo con lo prescrito en la normativa vigente.
Diferentes sistemas de alumbrado exterior, normal y de emergencia:

SEMESTRALMENTE se revisarán:

  1. - Elementos de protección eléctrica y contra contactos indirectos.

  2. - Distribución de circuitos entre las tres fases.

  3. - Compensación de energía reactiva.

  4. - Estado y sistema de instalación y sujeción de equipos, pantallas y proyectos.

  5. - Sistemas de accionamiento, aislamientos, etc.…

  6. - Distribución física de los diferentes equipos de acuerdo a necesidades y normativa.

  7. - Estado de báculos y columnas, verificando puesta a tierra, elementos de protección individuales existente en su bases, etc.….

  8. - Correcto funcionamiento de los equipos de emergencia y señalización ante el fallo de red, nivel de iluminación.


5.4.2.- Mantenimiento preventivo y correctivo de las Instalaciones de Climatización
Sistema de control de climatización Johnson: se realizarán los estipulados por la empresa Johnson Controls con la que se establecerá un contrato de modo que resuelva cualquier problema en menos de 24 horas. Este contrato se presentará al Instituto en los 30 primeros días después de la adjudicación.
Enfriadoras, bombas de calor y equipos autónomos. Se realizarán las siguientes operaciones:
DIARIAMENTE:

  1. - Comprobación De funcionamiento

  2. - Nivel de ruido


MENSUALMENTE:

  1. - Comprobación del consumo de compresores.

  2. - Comprobación de presiones.

  3. - Comprobación de la temperatura de los circuitos de impulsión y retorno (agua enfriada y condensada).

  4. - Comprobación de elementos de seguridad.

  5. - Comprobación de termostato antihielo.

  6. - Comprobación del circuito de condensación.

  7. - Comprobación de fugas en el circuito refrigerante, reparándolas cuando sea necesario.

  8. - Limpieza de condensador.

  9. - Limpieza de las dependencias que albergan estos equipos.


Climatizadores. Se realizarán las siguientes operaciones:
DIARIAMENTE:

  1. - Comprobación de funcionamiento.

  2. - Nivel de ruido.


MENSUALMENTE:

  1. - comprobación de estado de correas de transmisión.

  2. - Comprobación de intensidades de fase nominal.

  3. - Anotación de datos de funcionamiento.

  4. - Comprobar funcionamiento del sistema de humectación BIMESTRALMENTE.

  5. - Comprobación de que los desagües de la bandeja de condensación no estén obstruidos.

  6. - Comprobación de que las compuertas funcionen correctamente.

  7. - Comprobación de juntas de registros y puertas.

  8. - Verificación de inexistencia de ruidos extraños.

  9. - Comprobación de desgaste de cojinetes.

  10. - Estado de ventiladores.

  11. - Acoplamiento y su alineación.

  12. - Térmicos y diferenciales y variadores de frecuencia.

  13. - Comprobación de actuadores, reguladores y termostatos de control.


ANUALMENTE:

  1. - Repaso de pintura.

  2. - Comprobación de que los bornes de conexión eléctrica estén apretadas.

  3. - Conexión de puesta a tierra.

  4. - Comprobación de holguras anormales en ejes.

  5. - Comprobación de aislamiento eléctrico de motores.

  6. - Comprobación de vibraciones y estado de anclajes.

  7. - Limpieza general y verificación de estanqueidad de baterías.

  8. - Limpieza de sistema de humectación.

  9. - Estanqueidad de juntas de unión.

  10. - Inspección de aislamiento térmico.


SEGÚN NECESIDADES:

  1. - lubricación de rodamientos.

  2. - Comprobación de circulación de baterías y purgado.

  3. - Limpieza o sustitución de filtros.


Ventiladores y Extractores. Se realizarán las siguientes operaciones:
DIARIAMENTE:

  1. - Comprobación de funcionamiento.

  2. - Nivel de ruido.


MENSUALMENTE:

  1. - verificación de inexistencia de ruidos extraños.

  2. - Comprobar que las turbinas giran libremente.

  3. - Comprobación de desgaste cojinetes.

  4. - Lubricación de rodamientos.

  5. - Estado de ventilador.

  6. - Acoplamientos y su alineación.

  7. - Comprobación de tensión y estado de correas de transmisión.

  8. - Comprobación de vibraciones y estado de los anclajes.


ANUALMENTE

  1. - Revisión de pintura

  2. - Comprobación de bornes y conexión eléctrica.

  3. - Conexión de puesta a tierra.

  4. - Térmicos y diferenciales.

  5. - Comprobación de aislamiento eléctrico.

  6. - Limpieza de palas.

  7. - Comprobación de ajuste de alineación del grupo.

  8. - Anotación de intensidad de cada fase y comprobación nominal.


Bombas de circulación. Se realizarán las siguientes operaciones:
MENSUALMENTE:

  1. - Nivel de aceite de engrase, si existe depósito.

  2. - Sistema de refrigeración de cojinetes y prensaestopas.

  3. - Funcionamiento correcto sin ruidos extraños.

  4. - Comprobar goteo de prensa y reapriete.

  5. - Verificar desagües de refrigeración y goteo.

  6. - Lubricación y engrase de cojinetes y rodamientos.

  7. - Comprobar calentamientos anormales en cojinetes.

  8. - Comprobar y ajustar alineación de grupo.

  9. - Revisión de pintura.


TRIMESTRALMENTE:

  1. - comprobación de presión en boca de aspiración de bomba.


ANUALMENTE

  1. - Comprobar bornes de conexiones eléctricas apretadas.

  2. - Conexión de puesta a tierra.

  3. - Térmicos y diferenciales.

  4. - Comprobar holguras anormales en los ejes.

  5. - Comprobar desgaste en cojinetes.


SEGÚN NECESIDAD: comprobar presión en boca de aspiración de bomba de circulación.
Compuertas de regulación de caudal de aire. Se realizarán las siguientes operaciones:
MENSUALMENTE:

  1. - Comprobar visualmente elementos móviles y fusible térmico.

  2. - Limpiar y engrasar muelles, ejes y electroimán.


ANUALMENTE: se realizará un calibrado para conseguir los caudales del proyecto.
Se realizará una revisión general de la instalación de climatización, coincidiendo con la entrada de las estaciones de invierno y verano.
5.4.3.- Mantenimiento preventivo y correctivo de los grupos de presión de agua
Se realizarán con carácter BIMENSUAL las siguientes operaciones:

  1. - Engrasar rodamientos de motores eléctricos.

  2. - Revisar el nivel de aceite en soporte de bomba.

  3. - Verificar presiones de arranque y parada de los grupos electrobombas.

  4. - Pulverizar ligeramente con aceite lubricante sobre los muelles de los presostatos.

  5. - Comprobar apriete de tornillos de fijación de contactores, relés térmicos y clemas de enlaces.

  6. - Comprobar funcionamiento de hidronivel de protección contra falta de agua.


5.4.4.- Mantenimiento preventivo y correctivo de los grupos electrógenos. Se realizarán las siguientes operaciones:
SEMANALMENTE:

  1. - Comprobación de nivel de aceite de motor.

  2. - Comprobación de nivel de agua de radiador.

  3. - Comprobación de nivel de depósito de combustible.

  4. - Comprobación de nivel electrolítico de batería.

  5. - Comprobación de frecuencia, temperatura y amperaje.

  6. - Comprobación de presión de aceite.

  7. - Comprobación de automatismos del cuadro de conmutación disparando las alarmas en vacío.

  8. - Comprobación del funcionamiento del sistema de refrigeración.

  9. - Comprobación de alarmas de sobre velocidad.

  10. - Soplar filtro de aire.

  11. - Limpieza de batería.


MENSUALMENTE

  1. - Comprobación de la concentración de líquido refrigerante.

  2. - Engrase de cojinetes y motor de arranque.

  3. - Comprobación del sistema de pre engrase.

  4. - Comprobación del calentador de agua.


SEMESTRALEMENTE:

  1. - Revisión de bomba de inyección y cambio de aceite.

  2. - Revisión y engrase de mecanismos de regulación de la bomba de inyección.

  3. - Revisión y engrase de mecanismos de regulación de la bomba de inyección.

  4. - Inspección de acoplamientos elásticos.


ANUALMENTE o SEGÚN NECESIDADES:

- Revisión del funcionamiento por un técnico acreditado.

  1. - Cambio de filtro de gasoil.

  2. - Cambio de aceite de motor.

  3. - Reapriete de pernos y tapas.

  4. - Ajuste de holgura de válvulas cada 500 horas.


DESPUES DE CADA SERVICIO SE COMPROBARA:

  1. - Aceite de motor.

  2. - Agua de radiador.

  3. - Nivel de combustible.


5.4.5.- Mantenimiento preventivo y correctivo de los generadores e instalaciones de vapor. Se realizarán todos los especificados por la legislación vigente y todos los especificados por el fabricante.
DIARIAMENTE se revisará:

  1. - El estado de las conducciones de los reguladores, actuadores, válvulas, niveles, etc.…

  2. - El estado del aislamiento.

  3. - El Nivel de carburante.

  4. - La limpieza del generador y su sala.


MENSUALMENTE se realizará:

  1. - Estado del descalcificador

  2. - La limpieza de quemadores por técnico acreditado.

  3. - Las medidas de humos.

  4. - pH agua.

  5. - Toma de muestras de la caldera por empresa cualificada.


ANUALMENTE se realizarán los estipulados por la reglamentación y, el estado de la pintura.
CINCO AÑOS los estipulados por la reglamentación.
5.4.6.- Mantenimiento preventivo y correctivo de calderas, quemadores y chimeneas. Se realizarán todos los especificados por la legislación vigente y todos los especificados por el fabricante.
MENSUALMENTE:

  1. - Consumo de combustible

  2. - Consumo de energía

  3. - Consumo de agua

  4. - Temperatura de fluido portador en entrada y salida

  5. - Temperatura ambiente sala de máquinas

  6. - Temperatura gases de combustión

  7. - Contenido de CO

  8. - Índice de opacidad de humos

  9. - Tiro en la caja de humos


TRIMESTRALMENTE: la limpieza y verificaciones de platos deflectores, mirillas, electrodos, boquillas, válvulas, solenoides, células fotoeléctricas, filtros, juntas, termostatos, presostatos, presiones y enclavamientos de quemadores, programadores y transformadores de encendido y verificación generalizada de todo su funcionamiento.
SEMESTRALMENTE (MAYO Y OCTUBRE) revisión del caldera marca Adisa por el fabricante.

ANUALMENTE: la limpieza y verificación de las chimeneas, conductos de humos, dureza y PH del agua, termómetros, manómetros, inspección y lecturas de temperatura y presiones.
5.4.7.- Mantenimiento preventivo y correctivo de las cámaras frías y de ensayos
DIARIAMENTE se comprobará su estado y temperatura.
TRIMESTRALMENTE se comprobarán las presiones del gas refrigerante.
5.4.8.- Mantenimiento preventivo y correctivo de la red de saneamiento, arquetas y desagües
SEMANALMENTE se realizará la limpieza de terrazas y de los sumideros en ellas situadas, a fin de impedir la retención de aguas pluviales.
ANUALMENTE se realizará la limpieza de arquetas de saneamiento del edificio.
5.4.9.- En el anexo 1 se especifica el calendario complementario en el cual se justificara por escrito los valores, estado de funcionamiento e incidencias.
5.4.10.- Mantenimiento preventivo y correctivo de las acometidas de agua e instalaciones de agua caliente sanitaria. Se realizarán todos los especificados por la legislación vigente y además:
DIARIAMENTE se realizará comprobación visual de funcionamiento.
MENSUALMENTE se realizará comprobación del exacto funcionamiento de la instalación anti-legionela, del aislamiento, reguladores, válvulas, etc.…
5.4.11.- Mantenimiento modificativo y servicios auxiliares: se contemplan en este apartado las pequeñas instalaciones eléctricas, trabajos de fontanería, albañilería, cerrajería, carpintería, pintura, así como labores auxiliares de transporte interior.
6.- OPTIMIZACION Y CALIDAD DE LAS PRESTACIONES:
La empresa adjudicataria visitará las instalaciones para realizar una prueba de diagnóstico de todos los equipos. Sobre la base de los resultados de las pruebas se optimizará el funcionamiento del sistema controlado, con referencia al confort, efectividad de costes e impacto medioambiental. Estos servicios se realizarán de lunes a viernes entre las 8,30 y las 14,30 horas, cada cuatro meses, a partir de la fecha de la firma del contrato.
La optimización del servicio consistirá en los siguientes puntos:


  1. - Comprobación de los puntos de consigna y comprobación con los valores originales.

  2. - Comprobación de parámetros de control con equipos especiales, a fin de optimizar el sistema.

  3. - Reajuste de parámetros de sistema y grabación de puntos de consigna.

  4. - Se entregará un informe que cuantifique el funcionamiento del conjunto del sistema y proponga posibles mejoras.


Se establecen como tiempos máximos de inicio de las operaciones correctoras para la resolución de averías los siguientes:


  1. - Averías críticas: de inmediato a su conocimiento.

  2. - Averías mayores: 2 horas. Este límite se elevará a 6 horas para el comienzo de la actuación de personal muy especializado cuya subcontratación haya sido autorizada.

  3. - Averías menores: 12 horas para aquellas que producen la imposibilidad de funcionamiento de algún elemento de instalación o dependencia.

  4. - 48 horas para las no incluidas en las anteriores.


Se calificarán como averías críticas las que imposibiliten el funcionamiento esencial en la totalidad o parte importante de las instalaciones claves del Instituto, como averías eléctricas, cámaras frías o de ensayos, así como todas las instalaciones del animalario.
La empresa adjudicataria instalará un programa informático licenciado a nombre del Instituto por el cual se llevará el calendario de actuación y estado de cada uno de los componentes e instalaciones contractuales, pudiéndose observar desde varios terminales.

Cada elemento dispondrá de una etiqueta identificativa, con una numeración a concretar. En el registro de mantenimiento se utilizará dicha numeración.
Las actuaciones se numerarán correlativamente las operaciones de mantenimiento de las instalaciones, debiendo figurar la siguiente información, como mínimo:
1   2   3   4   5

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