Indice introducción c apitulo I sobre los desafíos de la urbanización latinoamericana. Elementos de diagnóstico, respuestas y propuestas. 1ª Parte




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CAPITULO II

GESTIÓN Y CONTROL DE LA URBANIZACIÓN


Para hacer efectivos los criterios de gestión y control de la urbanización, hay que actuar con diferentes mecanismos. Es el desarrollo de los programas, proyectos, normas, modos de gestión y formas de participación, que permitirán establecer en cada caso, las características dominantes en los procesos de implementación. Debido a los procesos necesarios y en marcha de cambio en la distribución de atributos de los diferentes estamentos de gobierno, la aplicación de novedosas y creativas estrategias de gestión y control de la urbanización chocan muchas veces con un marco legal mayor que está aún en proceso de regulación. Los sistemas rígidos de verificación del cumplimiento de normas están dejando de ser aplicados y están siendo sustituidos por procesos de concertación, compromisos entre inversores y vinculación de éstos a resultados o intervenciones concretas. En suma, se está poniendo el acento en la formulación de las reglas del juego, y no en la preconfiguración normativa de los resultados. Se han desarrollado instrumentos para una acción territorial más impulsora, movilizadora y menos preocupada por prohibir; una planificación menos rígida y más eficaz, sin renunciar a la calidad de los resultados o, precisamente como exigencia de resultados.

La cuestión del financiamiento del desarrollo urbano a través de herramientas innovadoras es también un nuevo campo en el que se está incursionando. La ampliación del mercado de capitales y la estabilidad económica permitieron en los últimos años, una importante expansión del crédito hipotecario y la aparición de nuevos instrumentos financieros que están lentamente incorporándose como opciones válidas en el diseño de mecanismos de gestión urbana21. Otro campo nuevo, se refiere a las relaciones de cooperación público–público y público–privado para la realización de proyectos, o la gestión de áreas o servicios urbanos: coadministración entre ámbito público y ámbito privado sobre áreas públicas. En el centro de Montevideo, la concesión de ámbitos comerciales muy transparentes y muy abiertos –ámbitos comerciales, de esparcimiento y de juegos de niños- de modo que los comerciantes mantienen un área importante en impecables condiciones de iluminación, de seguridad y de mantenimiento de jardinería y de fuentes que permiten la atracción a todo el conjunto de la ciudad22.

Un nuevo paradigma que privilegia la ciudad real, aceptando en ella la presencia permanente del conflicto y tomando la gestión cotidiana como punto de partida … la ciudad se produce por una multiplicidad de agentes… Presupone una revisión permanente para ajustes o adecuaciones … lo más importante de los instrumentos es su lógica y no su diseño institucional y legal23.

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANA


Se mencionan a continuación algunas posibles propuestas de regulación normativa flexible y de acuerdo a la especificidad de cada ciudad24.

  1. Control de la extensión indefinida de la ciudad difusa tendiendo a una ciudad compacta y compleja: Incentivos para la ocupación de terrenos no construidos o subutilizados

Impuesto predial / territorial progresivo

Objetivo: Distribuir de manera justa los costos y beneficios de las inversiones públicas estableciendo el límite entre derecho de la propiedad del suelo y el derecho a construir.

Descripción: Consiste en la utilización de un impuesto para cohibir el uso especulativo del suelo urbano, es decir, sin finalidad tributaria. Los terrenos desocupados o subutilizados localizados en áreas de urbanización y ocupación prioritaria, deben ser adecuadamente ocupados.

Requisitos básicos para su implementación: Es necesario el montaje de un sistema de catastro de los inmuebles urbanos, permanentemente actualizado. Es necesario establecer criterios de subutilización y políticas que prioricen la ocupación de las áreas todavía desocupadas.

Estrategias y mecanismos de implementación: Prever la figura de progresividad del impuesto territorial y predial urbano en la legislación tributaria municipal.

Consorcio inmobiliario o urbanización consorciada

Objetivo: Cohibir la especulación inmobiliaria y viabilizar la ocupación de grandes áreas desocupadas dentro del tejido urbano, que no dispongan de infraestructura completa.

Descripción: Promover la urbanización de áreas no provistas de infraestructura, sobre las que pesan presiones de urbanización por ser áreas urbanas mediante un instrumento público– privado.

Requisitos básicos para su implementación: Existencia de catastro e información. Legislación específica para cada caso de colaboración público –privada. Constituirse como prioridad de interés público.

Estrategias y mecanismos de implementación: Ante la incapacidad financiera de las administraciones públicas, esta modalidad permite contar con recursos para proyectos sociales sin expropiar terrenos, ya que se conseguirían como pago por la urbanización realizada.

2. Optimización de infraestructura existente y de reducción de sus

costos de expansión

Coeficiente de aprovechamiento básico. Representa el derecho a construir igual para todos.

Concesión a título oneroso del derecho de construir por encima del coeficiente de aprovechamiento básico: suelo creado.

Objetivo: Generar recursos para invertir en infraestructura urbana, viviendas de interés social y equipamientos urbanos y establecer potencialidades de densificación diferenciadas por usos y por características del territorio urbano.

Descripción: Es la posibilidad de construir por encima del coeficiente básico, derecho que la administración pública vende a los interesados. Separación conceptual del derecho de propiedad y derecho de construir. Se establecen áreas de reserva de construcción diferenciadas por zonas de ciudad y por usos.

Requisitos básicos para su implementación: Establecimiento de coeficiente básico, de criterios de definición de áreas de reserva, sistema de control de venta y utilización de reservas; según leyes específicas con revisión periódica.

Estrategias y mecanismos de implementación: implementación compleja por lo cual se ha de realizar por etapas.

  1. Recalificación de áreas urbanas

Operaciones urbanas

Objetivo: Alcanzar transformaciones urbanísticas y estructurales en regiones de la ciudad con mayor rapidez de ejecución y menor gasto de recursos públicos. Por ejemplo, la posibilidad de recalificar ambientes urbanos deteriorados.

Descripción: Colaboración entre poder público e iniciativa privada, a través de las cuales se promueven determinadas áreas de la ciudad. El Poder público diseña el proyecto, coordina la implantación de infraestructuras y las formas de ocupación. La iniciativa privada aporta recursos para realizar obras. Se establece un área de reserva del perímetro, que será vendido a la iniciativa privada con cuyo dinero se financiarán obras públicas.

Requisitos básicos para su implementación: propuestas tanto públicas como privadas aprobadas por la ley que define parámetros de operación.

Estrategias y mecanismos de implementación: análisis urbanístico y económico caso a caso. Financiación de obras, se puede pensar en recaudar recursos anticipadamente.

  1. Instrumento que haga viable la no-ocupación

Transferencia de potencial constructivo

Objetivo: Compensar a los propietarios de inmuebles que han de ser preservados.

Descripción: El propietario de un inmueble sobre el que pese un interés público de preservación podrá utilizar otro inmueble o vender la diferencia del área preservada y el total del área atribuida al terreno por coeficiente básico de acuerdo a la zona. Siempre que el propietario participe en programas de preservación en colaboración o aprobados por ente público.

Requisitos básicos para su implementación: criterios de transferencia. Formulación de planes de preservación caso a caso.

Estrategias y mecanismos de implementación: Problemas cuando no hay posibilidad de transferencia en zonas con mayoría de edificios de preservación (centros históricos). Los costes de mantenimiento de los inmuebles que no se hayan contemplado muchas veces suponen una alta carga para la propiedad. Relacionarlo al instrumento de suelo creado.

5. Estímulo a la producción de viviendas de interés social en la ciudad y

de regularización de parcelamientos irregulares

Creación de Zonas Especiales de Interés Social

Objetivo: incrementar la producción de vivienda de interés social, aumentando la oferta de áreas urbanizadas, garantizando la recuperación de áreas de vivienda en condiciones precarias y la permanencia de la población residente en el local.

Descripción: las ZEIS, son delimitaciones en perímetros vacíos en áreas aptas para urbanizar, o áreas donde ocurre una ocupación irregular, de acuerdo a la reglamentación vigente, que pasan a ser objeto de estudio, intervención y reglamentación específicos.

Requisitos básicos para su implementación: delimitar áreas ZEIS. Planes de regularización con participación de la población en sus diferentes etapas.

Estrategias y mecanismos de implementación: relacionar la implantación de las ZEIS con una política más amplia de financiación de vivienda de interés social.

NUEVOS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS: EJEMPLOS DE FORMULACIÓN Y APLICACIÓN
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