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fecha de publicación03.02.2016
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En Mendoza, a los trece días del mes de mayo de dos mil once reunidos en la Sala de Acuerdos, los Sres. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas de Paz y Tributario, con la integración del Dr. Claudio Leiva trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº 189886 (33119)"Díaz Carlos Salvador c/ Sociedad Química del Pacífico SRL p/ cobro de pesos" originarios del Décimo Noveno Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 191 por la parte demandada contra la sentencia de fs.183/186.

Llegados los autos al Tribunal se ordenó expresar agravios a la apelante, lo que se llevó a cabo a fs.199/200 por la demandada.

Corrido traslado del recurso interpuesto a la actora apelada, contesta a fs.204, quedando los autos en estado de resolver, previo llamamiento de autos para sentencia e integración del Tribunal.

Practicado el sorteo de ley quedó establecido el siguiente orden de estudio: Dres. Mastrascusa, Staib y Leiva.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del CPC, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN:

¿Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTIÓN:

Costas.

A LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA MASTRASCUSA DIJO:

I. Contra la sentencia de fs. 183/186 que acoge la demanda por el Sr. Carlos Díaz condenando a la demandada al pago de la suma de $9.000 con más sus accesorios a la sociedad accionada, ésta deduce recurso de apelación solicitando se revoque la misma rechazándose la demanda.

Al fundar su recurso sostiene que la Sra. Juez a quo ha errado en la aplicación del derecho al sostener que el contrato de corretaje es consensual y no formal, siendo que el art. 25 de la ley 3045 se establece la obligación para los martilleros y corredores de comercio de convenir por escrito las condiciones de venta y la forma de pago con sus mandantes en el caso de ventas particulares. Entiende que si el actor no tenía autorización escrita no podía actuar como comisionista.

Agrega que en la sentencia se citan fallos en los que se sostiene que el comisionista tiene derecho a percibir su remuneración cuando su intervención fue aceptada por ambas partes, y sostiene que su representante jamás aceptó tal intervención como intermediario, pues no puede atribuirse ese carácter a una simple llamada telefónica para que se le mostrase un inmueble cuyo aviso había sido publicado en el Diario Los Andes. Indica que si lo hubiera hecho tampoco se hubiera podido realizar el negocio pues los dueños del inmueble no reconocían la representación invocada por el actor.

Dice en este sentido que la Sra. Juez a quo no ha merituado la parte fundamental de la declaración del Sr. Todisco quien ha indicado en su respuesta a la cuarta y octava preguntas que era Farías Castro quien al momento de la venta tenía la exclusividad de la venta y que en ese momento el Sr. Díaz no estaba autorizado a intermediar en la misma.

Expresa que el Sr. Díaz no concluyó el negocio inmobiliario como lo entiende la Sra. Juez y que ni siquiera puso en contacto a las partes.

Dice que en la sentencia se resta importancia a la labor del Farías Castro, por el sólo hecho de no ser martillero inscripto, pero afirma que el actor tampoco lo es.

Afirma que quien concluyó el negocio fue Farías Castro quien fue elegido y aceptado por ambas partes, y que por ello la demandada le abonó a él la comisión respectiva.

A fs.204 contesta el recurso el actor solicitando su rechazo por las razones que doy por reproducidas en mérito a la brevedad.

II. En cuanto al primer agravio, referido a la forma escrita de la contratación, no asiste razón al recurrente toda vez, que ni el contrato de corretaje ni la prueba de los contratos son materias en las que la legislación provincial pueda entrar en contradicción con la legislación nacional y por ello en todos los casos debe buscarse una interpretación adecuada que armonice las normas, o en caso de ser ello imposible recurrir al remedio de la inconstitucionalidad en función de la jerarquía de las normas.

El corretaje es una forma especial de mandato comercial sin representación en la que el corredor asume una obligación de "hacer" que consiste en aproximar a las partes para que ellas, en forma directa, concreten un negocio. No se promete un resultado final sino próximo a la realización del negocio, cual es mostrarlo como atractivo para ambas partes, trabajar en el acercamiento, sin asumir la representación de ninguna de ellas y actuando en su nombre y cuenta. El corredor es la persona que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para ayudar a promover la conclusión de un contrato. El comitente es quien le da el encargo de gestionar la celebración del acuerdo, sin apoderarlo. (cfr. Mosset Iturraspe, Jorge "Los servicios del corredor inmobiliario"en RDPC -2005-2, Contratos de Servicios II, Rubinzal Culzoni, pag. 7 y sigs.).

El Código de Comercio fue derogado en lo que respecta a los artículos que integraban el capítulo I "De los corredores" del Libro Primero, y titulo IV por la ley nacional 25028 , la que a su vez modificó algunos artículos de la ley 20266 .

Tanto en esa normativa como en la ley 3043 de la Provincia de Mendoza se establecen las condiciones habilitantes para el ejercicio de la profesión, las obligaciones y derechos de martilleros y corredores, las sanciones de las que son pasibles, etc., pero no se legisla sobre el contrato de corretaje en sí mismo y menos sobre su prueba.

El régimen de la prueba de los contratos comerciales se establece en los arts. 208 y 209
del Código de Comercio, y en el caso de autos ha quedado probado por la propia confesión de ambas partes en el negocio (vendedores y compradores).

En efecto, de la absolución de posiciones del representante de la demandada, así como de la contestación misma de la demanda, surge con toda claridad que la sociedad demandada se interesó en la compra del inmueble que se ofrecía por la inmobiliaria del Sr. Díaz, a través de una publicación periodística. En su respuesta a la sexta sustitución de fs. 109 dijo que el inmueble se le exhibió por el actor en dos o tres oportunidades y que finalmente concluyó el negocio adquiriendo el inmueble para la sociedad que representa en forma directa con los propietarios del mismo ante la Escribana Azura.

Por su parte de la testimonial de José Rolando Gómez a fs. 80 y la de Roberto Cesar Arenas (fs. 110) surge que el Sr. Gómez actuando por la inmobiliaria del actor, concurrió al inmueble a los fines de que el Sr. Roberto Cesar Arenas realizara una tasación del mismo para el Banco Regional de Cuyo a raíz de un préstamo que se había solicitado para su compra.

Ello resulta coincidente con el informe de fs.102 de dicha entidad financiera que informa que es titular de un crédito hipotecario sobre el inmueble en cuestión, que la tasación fue realizada por el Sr. Roberto Arenas, y que el mismo ingresó al inmueble contactándose con el Sr. Roque Mario Daino, socio gerente de la empresa deudora.

De tal modo resulta obvio que el actor, Sr. Díaz no sólo intermedió en la oferta y la demanda del bien procediendo a mostrarlo sino también a permitir una tasación del mismo por un martillero del Banco al que recurría el comprador para su compra.

En el mismo sentido de la testimonial del condómino del inmueble Sr. Marcos Lucio Todisco (cuyo carácter de propietario ha sido reconocido por la accionada en la contestación de la demanda), surge que quien estaba más interiorizada de la venta del inmueble era su madre (copropietaria también conforme a las propias invocaciones de la demandada), y que en algún momento le permitió al Sr. Díaz actuar como intermediario aunque le hizo saber "que eran varios y que no se le daba la firma a nadie". Reconoce que su madre le dio la llave para mostrar el inmueble, y que lo hizo en cada oportunidad que lo requirió, e incluso le dio fotocopias de planos de la estructura del inmueble. En su respuesta a la séptima repregunta afirma también que estuvo presente en momentos en que el personal de Díaz mostraba el inmueble.

Es cierto que el Sr. Todisco afirmó que habían varios corredores interviniendo en la venta "y que no se le daba la firma a nadie", pero ello no enerva para nada la existencia de un contrato de corretaje aceptado por ambas partes, pues como se ha dicho precedentemente dicho contrato no requiere otorgamiento de representación al corredor, quien actúa por cuenta propia.

En punto a que al momento de la venta la exclusividad en la intermediación la tenía el Sr. Farías Castro, según la declaración de Todisco, ello tampoco enerva las conclusiones de la Sra. Juez a quo sobre la existencia del contrato aceptado entre las partes, puesto que, en primer lugar, como bien lo dice las fechas son muy cercanas entre sí, ya que las publicaciones del actor se realizaron durante los meses de mayo, junio y julio de 2006, el otro aviso se publicó en el mismo mes de julio de ese año, y el boleto se habría firmado en agosto de 2006 según los dichos de la demandada.

En conclusión, de lo expuesto surge con claridad que el actor intermedió entre la oferta del inmueble y la demanda del mismo por parte de la aquí accionada, acercando a las partes mediante la exhibición del inmueble, permitiéndole al interesado en su compra acceder a planos del mismo y obtener una tasación de un Banco al que requeriría un préstamo con garantía hipotecaria sobre el mentado inmueble.

Por otro lado, es cierto que el Sr. Todisco también sostuvo -coincidentemente con las invocaciones de la demanda- que al momento de la venta del inmueble la exclusividad de la gestión la tenía otra persona.

Es cierto que finalmente la venta se realizó entre las partes sin intervención del actor y con algún tipo de gestión por parte de quien no se ha acreditado que sea martillero o corredor matriculado, pero ello en sí mismo no altera el derecho a remuneración por parte del actor.

En primer lugar por cuanto como lo tiene dicho la Suprema Corte de Justicia, si bien "el art. 25 inc. b ley 3043 prevé como obligación de los martilleros y corredores de comercio para las ventas particulares "convenir por escrito con sus mandantes las condiciones de venta y forma de pago". El legislador local, con exacta técnica constitucional, no ha previsto ninguna disposición que haga perder el derecho a la comisión por el incumplimiento de esta obligación. En consecuencia, su incumplimiento podrá configurar una falta, o tener cualquier otra consecuencia para cuya determinación la provincia tenga competencia, pero no un avance sobre los efectos sustanciales de la contratación" (LS340 - 178).

Pero lo más importante es que la ley 25028 establece, en primer lugar, que las leyes provinciales sólo son de aplicación supletoria en todo lo que sea pertinente y no se encuentre modificado por ella.

Y si bien es cierto que en nuestra ley provincial existe un arancel fijo para las ventas de inmuebles -que es el que ha aplicado la Sra. Juez a quo- parece más acorde al caso, hacer aplicación de las normas establecidas en la ley nacional que prescribe, como regla, el derecho a la comisión u honorario cuando el negocio se ha concluido con la intervención del corredor pero que asegura igualmente un estipendio -no obstante la no conclusión del negocio por el intermediario- en ciertos casos particulares.

En efecto, el art. 37
de la ley 25028 prescribe: El corredor tiene derecho a: a) cobrar un remuneración por los negocios en lso que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente desde que las partes concluyan el negocio. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las pares, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo...".

Estos últimos dos supuestos encuadran perfectamente en el caso de autos, pues tanto de las invocaciones de la demandada, cuanto de la declaración de Todisco, surge con toda claridad que pese a haberse utilizado los servicios de intermediación del actor, concluyeron el negocio por su cuenta y además afirman que el dueño encargó el negocio a un tercero cuando las actuaciones del Sr. Díaz ya se habían producido.

Las razones de la norma implican que el cambio infundado, sin motivos o razón bastante de un corredor por otro "a mitad del camino" generan responsabilidad, al igual que otra variante bastante común en el negocio inmobiliario cual es que una vez que el corredor acercó a las partes o propuso el negocio, informando las posibilidades, exhibiendo el inmueble y permitiendo que se realizaran gestiones conforme a las necesidades de aquellas para la concreción del negocio, el corredor es dejado de lado, o marginado para que el negocio se concrete en forma directa por comprador y vendedor (cfr. Mosset Iturraspe, op. cit).

En ambos casos, la remuneración se debe.

La cuestión consiste en si en estos casos corresponde aplicar derechamente la ley de aranceles o si la remuneración debe fijarse prudencialmente por el juez.

A mi juicio la forma de interpretar la ley nacional depende o no de que la ley arancelaria local, si existe, como lo es en el caso de Mendoza, prevé estas situaciones. Estimo que ello no surge del art. 35 inciso I subinciso B de la ley 3043 pues ello se refiere a la conclusión de la venta.

Sin embargo la fórmula general establecida en el inciso K (que se refiere a labores no indicadas en los incisos previos) y que remite a lo pactado por las partes, permite pensar que en caso de que la conclusión de la venta como en el caso de autos se haya frustrado por las actitudes asumidas por vendedor y comprador que se han descripto más arriba, la remuneración sea fijada por el juez (art. 1627
del Código Civil) tomando en cuenta las labores desarrolladas en forma efectiva por el corredor y su aplicación proporcional respecto del arancel estatuido para la conclusión del negocio.

En definitiva, en el caso de autos, toda vez que no se ha probado por parte de la demandada cuál fue el precio final de la venta, pero por otra parte, se ha invocado haber pagado $10.000 a quien solamente actuó (aún sin estar inscripto como martillero o corredor) la suma de $10.000, debe entenderse que la remuneración establecida por la Sra. Juez a quo es la adecuada, toda vez que la actuación concreta del actor fue obviamente mayor a la que pudo prestar el tercer interviniente, y que además a éste no le podía corresponder el pago del arancel vigente por no ser un profesional inscripto.

Sólo resta aclarar que pese a lo expresado por la demandada en su escrito de expresión de agravios, el actor probó debidamente estar debidamente inscripto, todo lo que surge de la instrumental agregada en copia a fs. 8.

Por las razones expuestas el recurso debe ser rechazado, confirmándose la sentencia apelada.

Sobre la primera cuestión voto entonces por la afirmativa.

Sobre la primera cuestión el Dr. Leiva adhieren al voto que antecede.

SOBRE LA SEGUNDA CUESTION LA DRA MASTRASCUSA DIJO:

VI. Las costas de Alzada deben ser impuestas a la parte recurrente por resultar vencida (art. 36
del C.P.C).

Así voto.

Sobre la misma cuestión el Dr. Leiva adhieren al voto que antecede.

Con lo que terminó el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta :

SENTENCIA:

Mendoza, 13 de mayo de 2011.

Y VISTOS:

El acuerdo que antecede, el Tribunal

RESUELVE:

I. Desestimar el recurso de apelación articulado a fs. 91 por Sociedad Química del Pacífico y en consecuencia confirmar la sentencia de fs. 183/186 venida en revisión.

II. Imponer las costas de Alzada a la demandada recurrente.

III. Regular los honorarios de los Dres.Carlos Facundo de Rosas y Diego M. de la Rosa en las sumas de PESOS ... ($...) y PESOS ... ($...) respectivamente y sin perjuicio de las regulaciones complementarias que puedan corresponder (arts.2,3,4,15 y 31 LA).

Notifíquese y bajen.

Dra. Graciela Mastrascusa. Juez de Cámara.

Dr. Claudio Leiva. Juez de Cámara.

CONSTANCIA: La presente resolución se encuentra suscripta por sólo dos camaristas por encontrarse en uso de licencia el Dr. Alberto Staib (Art. 88 inc. III
del C.P.C.) Secretaría 13 de mayo de 2011.

Dra. Viviana Isgro. Prosecretaria.

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