Por medio del cual se adopta el estatuto para el ordenamiento físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones''




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En las áreas sometidas al tratamiento de actualización, a los tratamientos especiales de preservación del sistema orográfico y del sistema hídrico en sectores urbanizados, a los tratamientos especiales de conservación histórica, artística, arquitectónica o urbanística o al tratamiento de renovación urbana, se establecerá la idoneidad del espacio público, como base para el establecimiento de normas específicas que sustituyan a las originales, bajo cuyo imperio se desarrollaron los distintos sectores.

La idoneidad del espacio público se refiere, entre otros aspectos a los siguientes, los cuales resultan determinantes para la definición de las posibilidades de densificación habitacional, e intensificación de los de más usos:

— Características y capacidad de la red vial en relación con los usos previstos para el sector, su intensidad y posible incremento de densidades.

— La red vial será clasificada de acuerdo con su influencia local, zonal o metropolitana.

— Características del sistema de zonas verdes y de equipamiento comunal.

— Capacidad de redes de infraestructura de servicios públicos del sector y posibles limitaciones de las empresas en cuanto a su prestación.

SUBCAPÍTULO 2

Normas sobre volumetría de las edificaciones

[§ 3645] ART. 447.—Elementos de volumetría. Los elementos de volumetría son aquellas características físicas de las edificaciones cuya cuantificación implica definición de magnitudes, tales como alturas, aislamientos, retrocesos, empates, voladizos, patios, etc. incluidos, tanto los que están por encima del nivel natural del terreno, como los que ocupan niveles inferiores, como resultado de los cuales se produce el volumen de la edificación.

[§ 3646] ART. 448.—Magnitudes de los elementos de volumetría. Las magnitudes de los elementos de volumetría serán establecidos por las normas específicas en los decretos de asignación de tratamientos.

En las normas específicas de los tratamientos especiales podrán establecerse restricciones de ocupación distintas de las determinadas por los aislamientos, patios, antejardines y retrocesos exigidos, así como también otras restricciones consistentes en limitar el número de viviendas por unidades de área o las dimensiones mínimas de las viviendas, según el número de alcobas en los diferentes sectores, restricciones que necesariamente repercuten en las magnitudes volumétricas, independientemente de las normas establecidas para dichas magnitudes.

Así mismo, las edificaciones para usos definidos como compatibles en un sector podrán ser objeto de restricciones de ocupación o variaciones a las normas específicas reglamentarias de la volumetría de dicho sector. Estas variaciones se establecerán para cada caso de acuerdo con el tipo de uso compatible y las características de idoneidad del espacio público.

[§ 3647] ART. 449.—Alturas. Sobre alturas se establecen las siguientes reglas para los efectos de adoptar las normas específicas:

1. Como principio general, los decretos de asignación de tratamiento establecerán las alturas básicas permitidas en el sector objeto de reglamentación. Otras alturas permitidas, ya sea inferiores o superiores a las alturas básicas se denominan alturas de excepción, las cuales también deben ser determinadas en las normas específicas, al igual que los motivos de excepción que puedan dar lugar a su aprobación.

2. Las alturas de excepción que soliciten los interesados podrán ser negadas por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, con fundamento en razones de inconveniencia urbanística.

3. La concesión de alturas máximas está sujeta a la posibilidad de cumplimiento de las demás normas específicas, en particular las otras exigencias de volumetría y los requisitos de estacionamientos.

4. En el tratamiento especial de preservación del sistema orográfico, las alturas no pueden entorpecer la perspectiva visual de los cerros desde el área urbana principal.

5. Las alturas máximas permitidas en un sector se establecerán en función del ancho de las vías y en general de todos los elementos de idoneidad del espacio público y de las redes de servicios públicos, elementos que prevalecen sobre aquellos que caracterizan las edificaciones existentes en la manzana.

En sectores para los cuales se hayan definido límites de densidad, la mayor altura permitida podrá establecerse como alternativa volumétrica para una misma solución de densidad residencial, mediante el aumento de las áreas mínimas de vivienda permisibles.
Las variaciones en altura dentro de un sector deberán mantener la densidad permitida para el mismo, mediante el manejo diferenciado de las áreas mínimas permisibles para la vivienda en relación con las alternativas volumétricas.

[§ 3648] ART. 450.—Aislamientos. Las normas específicas deben prever aislamientos, tanto laterales como posteriores y entre edificios levantados en un mismo predio, con el fin de garantizar adecuadas condiciones de ventilación e iluminación al interior de las edificaciones y en el sector.

En los sectores, inmuebles, o conjuntos de inmuebles, en los que no sea posible o conveniente dejar aislamientos, las normas específicas podrán reglamentar soluciones de empate.

Los decretos de asignación de tratamiento, podrán determinar qué el evento previsto en el inciso anterior sea la regla y el evento de que trata el inciso primero sea la excepción, en aquellos sectores en los que aparezca generalizada la necesidad de prever soluciones de empate.

Así mismo los decretos de asignación de tratamiento definirán qué tipo de edificio o construcción se considera en cada sector edificación permanente a efecto de establecer los empates.

[§ 3649] ART. 451.—Antejardines y retrocesos. En las normas específicas deberá establecerse la distancia mínima entre la fachada exterior de la edificación y la línea de demarcación entre el espacio privado y el espacio público de uso público.

Se denominará genéricamente antejardín al área situada entre las fachada y la línea de demarcación contra una vía, y retroceso a la situada entre la fachada y la línea de demarcación contra otro tipo de zonas de uso público, tales como parques, rondas de ríos, etc.

[§ 3650] ART. 452.—Determinación de las características de los antejardines. La exigencia de antejardines, así como su magnitud, utilización, características arquitectónicas y su relación con los elementos del espacio público, se establecerá en los decretos de asignación, de tratamiento, de acuerdo con las características del sector que genera el antejardín o retroceso y la altura y destinación de la edificación, con sujeción a las siguientes pautas:

1. Mientras las normas específicas no hagan excepción para permitir su manejo como zonas duras, se entenderá que deben ser áreas libres empradizadas y dotadas de vegetación ornamental.

2. En áreas con tratamiento de desarrollo y sectores con tratamientos de Incorporación en las áreas suburbanas de expansión se exigirá antejardín para todos los usos y sobre todas las vías:

a) Sobre vías locales vehiculares: Ancho mínimo 3.50 metros.

Cuando se trate de urbanizaciones para vivienda popular desarrolladas por el sistema de loteo para unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares la dimensión del antejardín se señalará en el correspondiente decreto de asignación de tratamiento y se podrá eximir de él cuando se proponga mínimo el 85% de esta área como parte de las áreas de cesión tipo A o equipamiento comunal, adicional a las exigencias mínimas, o como zona vial adicional en sobreancho de vía, no inferior a 2.50 metros, y

b) Sobre vías peatonales: Mínimo 3.00 metros salvo cuando se trate de desarrollos para vivienda de interés social por el sistema de loteo para unifamiliares, bifamiliares, o trifamiliares; en tal caso la dimensión del antejardín se señalará en el correspondiente decreto de asignación de tratamiento.

En ningún caso se aceptará una distancia menor de 10 metros entre fachadas anteriores.

3. En áreas con tratamiento de incorporación en las áreas suburbanas de transición se exigirá antejardín para todos los usos y sobre todas las vías:

a) Sobre vías locales vehiculares: Ancho mínimo 7.50 metros, y

b) Sobre vías peatonales en caso de plantearse éstas como parte del sistema de circulación interna: Ancho mínimo 5.00 metros.

4. En áreas con tratamiento especial de preservación del sistema orográfico se exigirá antejardín para todos los usos y sobre todas la vías y sus características se establecerán de acuerdo con las determinantes topográficas, visuales y de vegetación del sector.

5. En áreas con tratamiento de actualización:

a) En áreas y ejes de actividad múltiple y en zonas industriales y residenciales generales se deberán mantener como mínimo el antejardín previsto por la reglamentación original.

Cuando no se considere conveniente o necesaria su conservación en razón de su relación con el espacio público o del desarrollo general del sector, las normas específicas podrán o eximir del antejardín o contemplar soluciones de empate. En el primero de estos eventos se podrán prever las compensaciones que se requieran como contraprestación. En el segundo, cuando el antejardín se fije por empate con lo previstos en los lotes vecinos, dicho empate se determinará con respecto al antejardín de mayor dimensión.
En caso de reedificación con mayores alturas, las normas específicas señalarán las dimensiones de los antejardines en relación con la nueva altura, y

b) En zonas residenciales especiales se deberán prever como mínimo el antejardín previsto originalmente para el sector. Para reedificación con mayores alturas, las normas específicas señalarán las dimensiones de los antejardines.

6. En áreas con tratamientos especiales de conservación histórica, artística, arquitectónica o urbanística deberán mantenerse los antejardines originales del sector o inmueble a conservar.

PAR. 1º—Como criterio orientador de las normas específicas, el antejardín deberá preverse desde el nivel del espacio público y en relación con la altura total de la edificación, salvo que las conveniencias urbanísticas demuestren otras alternativas mejores para el área o edificio; en todo caso el antejardín se entenderá comprendido entre los elementos naturales y arquitectónicos de los inmuebles de propiedad privada incluidos en el espacio público.

En áreas y ejes de actividad múltiple, la solución de niveles y el manejo de los antejardines como zonas duras o con una especial vegetación ornamental, deberá definirse dentro del marco de los ejes de tratamiento, siguiendo las pautas de diseño específico que se incluyan como parte integrante en algunos decretos de asignación de tratamiento, especialmente en los tratamientos de actualización y conservación urbanística.

PAR. 2º—En todos los sectores en que resulten áreas producto de la exigencia de antejardines los decretos de asignación de tratamiento con tendrán normas específicas en relación con su dotación y cerramiento.

[§ 3651] ART. 453.—Alturas y otras normas volumétricas propias de terrenos inclinados. Estas serán definidas en las normas específicas procurando establecer sistemas que preserven el paisaje y las edificaciones vecinas de impactos negativos.

[§ 3652] ART. 454.—Otras normas volumétricas. En los decretos de asignación de tratamiento se establecerán las normas específicas para patios, voladizos, remates, fachadas y los demás elementos volumétricos y arquitectónicos.

SUBCAPÍTULO 3

Equipamiento comunal privado y normas

sobre estacionamiento

[§ 3653] ART. 455.—Equipamiento comunal privado. Es el conjunto de áreas, servicios e instalaciones físicas de uso y propiedad comunal privada de que trata el presente capítulo, necesarios para el buen desarrollo de las actividades a las cuales está destinada una edificación, o para su adecuada integración con el espacio público.

Estas áreas se denominan áreas de equipamiento comunal privado o áreas tipo B.

[§ 3654] ART. 456.—Proporción del equipamiento comunal privado. En las normas específicas deberá preverse el equipamiento comunal privado en la siguiente proporción:

— En desarrollos residenciales: entre diez y quince metros cuadrados por cada ochenta metros cuadrados de área neta construida en vivienda.

— En desarrollos comerciales: entre diez y veinte metros cuadrados por cada ciento veinte metros cuadrados de construcción.

— En desarrollos institucionales: entre diez y quince metros cuadrados por cada ciento veinte metros cuadrados de construcción.

— En desarrollos industriales: entre diez y quince metros cuadrados por cada ciento sesenta metros cuadrados de construcción.

En los usos no residenciales, el equipamiento se calculará sobre el área neta construida, sin incluir puntos fijos, ni áreas de estacionamiento, ni las áreas destinadas al equipamiento mismo.

Este equipamiento se exigirá en todo proyecto con área superior a mil doscientos metros cuadrados o cuando el edificio tenga varias unidades habitacionales, o reglamento de copropiedad o de propiedad horizontal.

En las edificaciones existentes en las que no se hayan cumplido estas exigencias, y que vayan a ser sometidas al régimen de propiedad horizontal, no se harán exigencias de equipamiento comunal, salvo cuando se solicite además licencia de ampliación o adecuación.

PAR.—En desarrollos en sectores con tratamientos especiales de preservación de los sistemas orográfico e hídrico, no se exigirá área tipo B adicional al área de propiedad privada individual o comunal de recreación pasiva, salvo en los desarrollos residenciales de vivienda popular.

[§ 3655] ART. 457.—Destinación del equipamiento comunal. El equipamiento comunal se podrá destinar a los siguientes fines:

A. En proyectos residenciales:

— Recreativos como parques, zonas verdes, jardines, plazoletas, juegos cubiertos, etc.

— Mixtos como el salón múltiple, lavanderías, etc.

— Educacionales como guarderías, hinder, jardín infantil, etc.

— Asistenciales como enfermerías y puestos de salud.

— Estacionamientos para visitantes, adicionales a los exigidos por la norma y ubicados dentro del predio.

B. En proyectos para otros usos:

El área de equipamiento comunal en proyectos comerciales, industriales e institucionales podrá destinarse entre otros a los siguientes usos:

— Recreativos o culturales como jardines, plazoletas, canchas deportivas, gimnasios, teatros y auditorios.

— Mixtos como salones múltiples, cafeterías, depósitos y guarderías.

— Administrativos, como oficinas de administración, celaduría y enfermería.

— Estacionamientos para la atención del público, adicionales a los exigidos por las normas, situados al interior del predio, en primer piso o semisótano.

[§ 3656] ART. 458.—Distribución de las "áreas tipo B" en diferentes usos comunales. En las normas específicas de los tratamientos se establecerá la distribución del área tipo B en áreas mínimas y máximas que deberán ser destinadas a los diferentes elementos del equipamiento comunal, de acuerdo con el tratamiento y el uso principal del desarrollo así:

1. En áreas con tratamiento de desarrollo, tratamiento de incorporación de sectores de las áreas suburbanas de expansión y tratamiento de actualización:

a) Uso residencial:

— Zonas verdes y recreativas: Entre el 40% y el 60%, como mínimo.

— Servicios comunales: Entre el 15% y el 20% como mínimo.

— Estacionamientos adicionales: Entre el 10% y el 15% como mínimo, con un máximo del 25%, y

b) Usos comerciales:

— Zonas verdes y recreativas: Entre el 30% y el 40%, como mínimo.

— Servicios comunales: Entre el 10% y el 15% como mínimo, con un máximo del 20%.
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